管理組合員の高齢化と管理組合運営
マンション管理を取り巻く環境が窮地に立たされようとしています。
築年数の経過したマンション、つまり「マンションストック」が
増えていること、さらに、それと並行して、そこに住む居住者の
高齢化が同時進行していることで、管理組合が建物の「老朽化」
と人の「高齢化」の２つの打撃を受け、組合運営が正常に
作動しかねない事態になりつつあるからです。
将来にわたって安心・安全・快適なマンション暮らしが約束されるよう、
管理組合が正常に機能している必要があり、管理組合員である区分所有者が全員、
付与された組合員としての権利・義務を、自らの意思で持続的に履行できる行動力や
判断能力が求められています。
平成30年国土交通省によるマンション総合調査では「分譲マンションの世帯主の年齢」に
ついて、世帯主の年齢は「60歳代」が27.0%と最も多く、つぎに「50歳代」が24.3%、
「70歳代」が19.3%、「40歳代」が18.9%、となっています。
マンション管理組合を運営していく上での将来の不安な点については「区分所有者の高齢化」が
53.1%と最も多く、つぎに「居住者の高齢化」が44.3%となっています。
マンションに高齢者が増えてから「高齢者が中心の理事会」で、高齢化対策をおこなうことは
困難になります。若い世代の価値観を管理組合運営に取り入れることが重要なことであり、
理事会だけでは難しいということであれば、積極的に「外部のコンサルタントの支援」を受けて、
経営的な視点で管理組合運営に取り組む必要があるでしょう。
関連記事
心配なのは、マンションの老朽化ですか？居住者の高齢化ですか？
管理組合 輪番制 高齢化 マンション 理事会 廃止 マンション 理事長 できない マンション管理組合役員 年齢 マンション理事長 押し付け 管理組合役員選出 細則 マンション理事 辞めたい マンション 管理組合 厳しい
マンションの防災対策
10月20日に、熊本県の阿蘇山で、これまでよりも規模の大きな噴火が発生しました。
2週間前の10月7日には、関東で震度5強の強い揺れを観測する地震もありました。
気象庁は、各地で災害が頻繁に発生していることから、日頃からの備えを
進めるよう呼びかけています。
近年発生した地震被害では負傷者の３～５割の方々が屋内における家具類の
転倒・落下によって負傷していることが判明しました。
地震時にはテレビ、電子レンジなどの家電製品の転倒・落下・移動（以下
「転倒等」という）や、本棚やタンス、食器棚などの大きな家具が転倒等する
ことがあります。
家具類の転倒等が高層階に行くほど多く発生している傾向が確認され、
この原因の一つに長周期地震動の影響が考えられることから、東京消防庁では、
長周期地震動を含む地震に対する高層階の室内安全対策専門委員会を設置し、
高層階等における家具類の転倒等防止対策を検討しました。
家具類が地震により転倒等すると、転倒等した家具類の下敷きになるほか、
移動した家具が衝突して負傷したり、転倒等した家具類が出入口を塞ふさいで
避難障害を発生させる危険性があります。
ご自身やご家族の負傷を防止し、避難障害の発生を防ぐためには、家具類の
転倒等防止対策が非常に大切となります。
特に、「寝室」や「リビング」にはなるべく家具を置かないようにしましょう。
置く場合には背の低い家具にするか、家具の置き方を工夫します。
さらに、外に落下する危険があるので、窓際には重量物や転倒等しやすい物を
置かないようにしましょう。
転倒等防止対策の基本は、ネジによる壁への固定です。
家具を固定する対象は、壁下地の柱、間柱、胴縁等とします。
しかし、マンションの共用部分の壁など、穴をあけることができないため、
転倒防止器具が取り付けられない場合も想定されます。
最近では、転倒防止器具の取り付けができる機能がついた壁のマンションも
出てきましたので、管理会社などに相談してください。
また、上下２段に分かれる家具は、上段が落下する危険があるので平型金具などで、
連結してください。
また、緊急地震速報を受けた場合、退避できるように、なるべくものを置かない
安全スペースを作っておきましょう。
安全スペースの例としては、寝室・自宅内廊下・共用廊下・エレベーターホールなどで、
安全スペースには、避難時に散乱した屋内収容物（陶器など）やガラスなどによる負傷を
避けるため、厚手の手袋、底の厚い履物などの準備をしておきましょう。
地震災害から身を守るための事前の備えは、室内の安全対策からです。
この機会に室内の安全対策を見直してみましょう。
備えの一つとして地震保険やマンションの保険等の加入も、お勧めします。
関連記事
https://www.nisshinfire.co.jp/mansion_dr_kasai/
2021年秋 3名の管理員・清掃員が定年退職を迎えました
ご定年、誠におめでとうございます。
長い間、第一線のマンションで頑張っていらした管理員・清掃員さん。
これからの日々が素晴らしい時間になりますよう、心からお祈り申しあげます。
先の見通しがつき辛い状況が続きますが、くれぐれもご自愛ください。お疲れ様でした。
管理費等保証委託契約受託証明が変わります
従来の紙による受託証明書・受領書の授受ではなく、Web上で管理組合理事長様に
受託証明を閲覧し確認して頂くよう2021年10月1日より変更となりました。
それでは管理組合を守る保証制度を確認してみましょう。
一般社団法人マンション管理業協会は、どんな協会なの？目的は？
マンションの管理システム、管理技術等に関する調査研究を行い、その管理業務の
適正化のための諸方策を推進するとともに、マンションの保全に関する診断能力の
研究・開発及び診断員の育成を図り、調査診断等を実施することにより、
マンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保し、
国民生活の向上と社会福祉の増進に寄与することを目的として活動しています。
管理費等保証事業とは
管理費等保証制度は、一般社団法人マンション管理業協会が「マンションの管理の
適正化の推進に関する法律」第95条に規定する指定法人として行う保証制度です。
令和2年10月1日現在、マンション管理会社300社が協会保証機構に加入しています。
管理会社の経営破綻等により管理組合に金銭的被害が発生した場合、
被害額をできるだけ軽減することを目的とし、管理組合に管理費等
1ヶ月分の額を限度額として、金銭被害を保証します。
また、協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、
管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。
※ 管理会社の口座に管理組合の資金が一時的に保管され金銭的被害等が発生した場合となります。
そのため、管理会社が一般社団法人マンション管理業協会の会員であり協会保証機構に
加入しているかが重要となります。
保証委託契約受諾証明書は、お手元にありますか？
令和3年10月1日以降、保証委託契約を締結するものより、「保証受諾証明書」が
廃止されることとなりました。
今後は、保証委託契約を締結したことの証明として、一般社団法人マンション管理業
協会ホームページ上に、管理組合に対する「保証受諾証明」が掲載されることに変更と
なります。
Web上での確認作業をお願い致します。
近藤リフレサービス株式会社は、管理組合運営を応援しています。
管理組合運営と管理会社の関係
マンションの管理組合と管理会社は、どのような関係にあるのでしょうか。
管理組合は、区分所有法に基づいて、マンションの区分所有者全員で構成する団体で、
マンションの建物・敷地および附属施設の維持管理を行います。
管理組合が行うマンションの管理業務は非常に幅広く、専門性の高いものが多く含まれるため、
多くのマンションでは管理業務を管理会社へ委託しています。
※ 区分所有法とは
マンションで生活をするための基本的なルールとなる法律です。
「建物区分所有法」「マンション法」と呼ばれることもあり、マンションのように一つの建物を
いくつかの部分に分けて所有する（区分所有）ときの建物の所有関係、管理の考え方や、
その方法などを定めた法律です。
それでは、管理業務内容をみてみましょう。
● 管理委託
管理組合と管理会社が管理業務の委託について締結する契約が管理委託契約です。
この管理委託契約には、大半の管理業務を管理業者に委託する総合委託管理と、業務の一部分（会計のみ、
設備保守のみ、清掃のみなど）を管理業者に委託する部分委託管理があります。
また、管理会社に委託せず、管理費等の徴収を担当者が行ったり、管理組合が直接管理員を雇用したり、
保守業者を手配するなど、管理組合自ら管理業務を行う方式を自主管理といいます。
● 事務管理業務
管理費・修繕積立金や各種使用料（管理費等）など区分所有者が管理組合へ納入するお金の会計業務を行います。
年間の予算案や決算案の作成、月次報告書の作成提出なども、この業務に含まれ、管理費等の未収督促業務の一部も含まれます。
● 建物・設備管理業務
建物自体や、エレベーター、防災設備、電気設備といった設備機器の保守点検、法定点検を行うことも必要です。
設備機器が確実に稼働することや安全性がとても重要となり、この各種点検業務も、どのような設備があるかによって
作業内容が変わります。
● コンサルティング業務
管理会社が管理組合の理事会への参加を通じて、管理状況、運営状況に応じたアドバイスを行う業務で、
管理組合をサポートするものです。
また、建物診断や、長期修繕計画、大規模修繕工事の立案などを行うこともあります。
通常、管理組合を構成する区分所有者はマンション管理（管理業務）に関しては不慣れです。
一方、管理会社はその道の専門家です。しかし、マンションを管理する主体はあくまで管理組合であり、
管理会社は管理組合からの委託に基づいて業務を行う立場です。
このことをお互いがよく理解した上で信頼関係を築いていくことが、役割分担をし、管理業務をスムーズに
進めていくポイントと言っていいでしょう。
近藤リフレサービス株式会社では、【マンション管理のお役立ち情報】を定期的に更新しております。
関連する記事
https://www.refremk.com/info/?p=1289
ホームページにも
https://www.refremk.com/about/
