管理組合は必要なの？
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そもそも、マンションの管理組合って必要なのでしょうか。

 

▼ 仮に、管理組合がないマンションがあったとしましょう。

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そこでは、住民が自由気ままに生活を送っており、通常のマンションで定められ
ているような窮屈なルールはありません。

 

ゴミは市から指定された曜日に各自がゴミ捨て場に持っていき、出し方の
ルールなども決められていません。

 

共用部は誰も掃除せず、住民は「誰かがするだろう」くらいに思っています。
駐輪場の置き方もばらばら。組合員にはペットを飼っている家も多く、その
糞尿がマンションの共用部にある始末。

 

でも、みんな自分の住戸の前でない限り、知らんふりをしています。
そしてある日、ある住人が飲料水が茶色く染まっているのに気がつきました。

 

ですが、貯水槽の清掃とか点検とか、誰が管理しているのか分からず、かといって
自分でも点検できないので、市の水道課に電話したところ、マンション内の問題
なのでマンションで対処しろとの指示。

住民はどうしていいか分からず、結局は放置しました……。
実際に管理組合がなければ、とくにライフラインの不備は死活問題。

 

そのときに慌てて管理組合を結成しても手遅れなのです。
マンションは賃貸物件と違ってオーナーや大家がいません。

 

ですから、たとえ雨漏りがあっても苦情を言う先すらないのです。
つまり、大家の代わりをする組織が管理組合と言っても過言ではないでしょう。

 

 

マンション管理規約とは？

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マンションの組合員になると、必ず「マンション管理規約」という冊子を
購入時に配られ、同意を得ることが求められます。

 

これは、簡単に言えばマンションで生活を送るための住民のルールであり、
管理組合の活動の根本規約にもなっているものです。マンションによって
この規約は異なっていますが、日本の場合は国土交通省がガイドラインとして
出している「マンション標準管理規約」がベースになっていることがほとんど。

 

内容としては専有部分と共用部分等の範囲や持分の割合、専有部分と共用部分等の
使用方法、管理費・修繕積立金の負担方法など、管理組合の組織や運営方法、
義務に違反した場合の措置などが定義されています。

 

このマンション管理規約は、制定されるために総会の特別決議（組合員総数の
4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上の議決）を経る必要があるとされており、
新規分譲の場合は分譲会社が原案を作成し、それを区分所有者全員が購入時に
同意することでひとまずの制定を決定するのが一般的な方法。

 

おそらく、それを熟読して同意している人というのは少ないのではないでしょうか
（ちなみに、国土交通省の「マンション標準管理規約」は総頁数が40頁ほど
ありますので、どれだけ細かい部分まで定められているかがわかると思います。）

 

その後、管理組合の自治の中で必要な事項を変更することもできますが、
たいていは分譲時のままになっているケースが多いようです。

 

なお、変更する場合は変更案を理事会が作成し、やはり総会の特別決議で賛成を
得ることが必要です。
また、廃止にあたっても同様の特別決議が必要になります。

管理組合は総会の特別多数決議で「管理組合法人」となることができます
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法人化は、組織が外部に対しても明確になり、責任も生じるため、管理組合を
組織としてきちんと運営しなければならないという意識付けには意味があります。

 

しかし、役員が替わっても登記変更を怠ったりすると、かえって問題になる
こともあり得ます。
（代表理事（理事長１人、複数理事どちらも可）を登記しなければならない。）

 

例えば不動産を理事長個人の名義で購入した場合、個人の財産との区別が困難
となります。

 

区分所有者全員の共有名義で取引することは可能ですが、大規模マンションでは
登記の手続きが煩雑になり現実的でありません。

 

そこで、管理組合という｢区分所有者の集まり｣を、｢一つの法人組織｣にすることで、
不動産取引の当事者となることができます。

 

つまり、｢○○マンション管理組合法人｣として、不動産取引を行うことができるのです。

 

また、管理事務室などにある電話の加入権も同様に、法人格のない管理組合名義での
登記ができませんが、管理会社名義で加入してもらえば良いので大きな問題ではありません。

 

 

建物が消滅したときに、管理組合も消滅する

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建替え決議がされ、建物が壊されると、管理組合が無くなり、管理組合の
最後の仕事は、残った修繕積立金等の清算となるのです。
（標準管理規約第65条共有持分割に応じて帰属するものとする。）

管理組合はどんな組織？
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管理組合は、1棟の建物に区分所有者関係が生じたときに成立します。
区分所有者は、区分所有者になった瞬間から管理組合の組合員となり、
1棟の建物に1管理組合となっています。

 

<区分所有法第三条>

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区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、
及び管理者を置くことができる。
（規約が無くとも、役員が選出されていなくとも、法的には管理組合が存在する。）

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組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり、区分所有者の家族
（同居人）や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人（占有者）は組合員に
なることはできません。

 

管理組合の組織を、株式会社に例えるとわかりやすくなります。
管理組合の最高意思決定機関である『総会』は、株式会社の『株主総会』となります。

 

管理組合で日常の案件を処理する『理事会』は、株式会社の『取締役会』となり、
『理事長、理事、監事』は、株式会社の『代表取締役、取締役、監査役』となります。
そして、『区分所有者』はもちろん『株主』です。

 

管理組合は「権力能力無き社団」

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○○管理組合の名前で通帳を持ったり、土地を取得することはできません。
管理組合の通帳名義は「理事長個人」となります。

 

現在は、借り入れも、滞納訴訟等も「管理組合名」で可能なので、上記以外に、
法人でないことで、あまり不都合な点はありません。

駐車場でのトラブル時
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多くのマンションで駐車場不足が問題となっています。

 

近隣の月極駐車場を借りている人も、住戸から離れているために、マンションの
敷地内や隣接する道路に不法駐車する例も多くみられます。

 

駐車場不足を解決するには、新規に増設するか近隣の民間駐車場を借り上げる
ことが考えられます。

 

しかし、大規模な増設となると収容台数の大きな機械式駐車場を設置すること
となり、多額の費用がかかってしまいます。
また、自家用車を持たない区分所有者へ配慮することも求められます。

 

駐車場は共用部分であり、基本的に各区分所有者が平等に利用することが
できるのです。

 

確保した駐車場を、そのまま恒久的に使用する権利が保障されているものでは
ありません。

 

そこで、利用希望者全員によって、定期的に抽選を行うことや、順番に利用
できるようにするなど、公平な対応策が求められるのです。

 

 
給排水管でのトラブル時
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マンションでは、築25年以降より階下へ水漏れが発生する恐れが出てきます。

 

給水管の共用部と専有部は一般的に給水管の内側が塩化ビニルで覆われている
塩化ビニルライニング鋼管製が多いようです。

 

直管部はビニルライニングされているので腐食しませんが、平成7年位以前の
マンションでは継手部分の一部分はコーティングされていなく、水に接して
いる構造になっていますので継ぎ手の接合部が、サビで年々、腐食が酷くなり、
しまいには穴が開いてしまうのです。

 

そのままにしておくと、築25年以降より「サビによる赤水」が発生し、その後
「階下への水漏れ」「水の出が悪い」という現象が現れ始めます。

 

給排水管のサビによる腐食で給排水管の継ぎ手部分等より水漏れが起こらない
ようにするための給排水管の修繕工事方法として、更生工事（延命工事）と
更新工事（交換工事）があります。

 

延命工事としては「給排水管の研磨ライニング工事」で、根本的な解決法と
しては「給排水管の交換工事」となります。

 

この2通りが給排水管の維持管理方法として代表的なもので、どちらにしましても、
高額な工事となります。

 

つきましては、築15年位の時点で、具体的維持管理方法について検討し、総会等で
管理会社のもと説明に伴い、少しでも多くの組合員の方に理解して頂き、話し
あっておくことが大切となっていくのです。

 

そこで、給水管および排水管の素材が何でできているかを確認し、サビによる
水漏れ防止等の対応工事がどのように計画されているのか、一度、長期修繕計画書を
確認しておく必要があります。

 

もし、長期修繕計画がなされていない場合や、長期修繕計画書を見ても分かり
にくいようでしたら、大事なことですから当社へお尋ねください。

騒音でのトラブル対処法
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騒音のトラブルの対処法としましては、誰がクレームを出しているのかを
加害者に言ってはいけません。

 

もし、それを知ってしまうとさらにトラブルは大きくなってしまうのです。
まずは、管理会社へご相談ください。

 

掲示板に張り紙をするとか、誰からの苦情だとは告げないでさりげなく注意を
するなどの、対応をいたします。

 

騒音の元となっている人に対して、間接的に「騒音が発生している」という
ことを伝えることも大切となります。

 

そして、生活音トラブルが起こらないように予防することも大切ではないでしょうか。

 

｢コンクリート壁でも音は十分伝わるもの｣
｢ある程度の音は許容すること｣
｢普段から近隣住戸と交流を持っておけば生活音も気にならなくなること｣

 

と、周知徹底するのも重要ではないでしょうか。

 

 

 
ペット飼育でのトラブル時
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ペット問題といっても各マンションで事情が異なり対応策もいろいろです。

 

決定的な解決方法があるわけでなく、各マンションの状況にあったベストな
解決方法をいろいろ模索しなければなりません。
個人の権利の制限や受忍限度の個人差という特有な問題もあります。

 

騒音でのトラブル時と同様に、まずは、管理会社へご相談ください。
法律や規約の知識・動物に対する正しい知識・公正で透明性のある経験豊富な
フロントマンの対応が解決策となりポイントとなるのです。

 

マンションとは、いろいろな人が居住空間を共用しながら生活する場所です。
動物が好きな人も嫌いな人も安心して一緒に暮らせる環境を作ることが望まれます。

 

また、厳格なルールのもとに飼育を認め、迷惑をかけずに生活できる環境を
作り上げることが大切です。