マンション管理のお役立ち情報｜マンション自主管理と管理組合会計サポートの近藤リフレサービス

マンション管理とは

2017年9月28日 / カテゴリ:マンション自主管理, 用語集

マンション管理とは

マンションは、今や重要な居住体系となり、マンションの適切な管理は、マンション区分所有者

等だけでなく、社会的にも重要とされています。

管理組合が主体となり、長期的な計画を持って適正な管理組合運営を行うことでマンションの資

産価値をできる限り保全することがマンション管理です。

マンションの資産価値を保全するには、専門的な知識を必要とすることが多いため、管理組合は

問題に応じ専門的知識を有する者の援助を得ながら、主体性を持って適切な対応をすることが大

切です。

また、資産価値を保全し高めるには、管理組合の経理が健全な会計業務を行う必要があります。

専門的知識を得ながら健全な会計業務を行うには、第三者に管理事務を委託することが望ましい

です。

マンション管理の適正化推進のために管理組合が留意すべき基本的事項

1.　管理組合の運営

　管理組合の自立的な運営は、マンション区分所有者等の全員が参加し、その意思を反映することにより

　成り立つものです。

　そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等、開かれた民主的なものとする必要があり、

　総会は管理組合の最高意思決定機関です。管理組合の管理者等はその意思決定にあたっては、事前に必

　要な資料を整備し、総会において適切な判断が行われるよう配慮する必要があります。

　管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンション区分

　所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要があります。

2.　管理規約

　管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、マンションの区分

　所有者等に関する法律に則し、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマ

　ンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じその改正を行うことが重要で

　す。

　また、快適な居住環境を創るためには、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止する規則を

　マンションの実態に即した具体的なルールである使用細則を定めておくことが必要です。

　管理規約または使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是非のため必要な

　勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是非または排除を求める措置をとることが重要です。

3.　共用部分の範囲及び管理費用の明確化

　管理組合は、マンションの快適な居住環境を保つため、共用部分の範囲及び管理　費用を明確にし、トラブ

　ルの未然防止を図ることが重要です。

　特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用　部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブル

　が生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が守られるよう、各部分の範囲及びこれに対するマ

　ンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましいです。

4.　管理組合の経理

　管理組合が長期的な修繕計画を実施するためには、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収する

　とともに、これらの費用を明確に区分して経理を行い、適正に管理することが必要です。

　管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請

　求があったときは、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保することが必要です。

5.　長期修繕計画の策定及び見直し等

　マンションの資産価値の維持・向上を図り、快適な居住環境を確保するためには、修繕周期に適切な修繕工事

　を行うことが重要です。

　特に、長期修繕計画を策定し、実効性を確保するためには修繕工事内容及び修繕積立金の資金計画を適正かつ

　明確に定め、それらをマンション区分所有者等に十分に周知させることが重要です。

　管理組合の管理者等は、計画修繕工事を円滑に実施するため、過去の修繕工事履歴に関する図書等を保管する

　ことが重要であり、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにす

　ることが望ましいです。

パイプスペースから漏水が・・・

2017年9月21日 / カテゴリ:トラブル

ある日、お客様から突然の電話です。

「部屋の中の天井から水が垂れてきて、カーペットが濡れているんです。」とのこと、それは大変と慌てて、お部屋の中を見せてもらいに急行しました。

そこは、天井の一部がじんわり濡れていて、水滴も見えています。よく見ると玄関前の通路まで濡れているではないですか。

被害状況をよく確認してみると、これはもしかして････上階からの漏水？　原因を調査しなくてはいけません。

フロンマンは、マンションの建物全体の事は把握していても、部分的な詳しいところまでは、わかりません。
業者の協力を得て、原因を突き止めることができました。

やはり「上階パイプスペース内からの漏水で、原因はガス給湯器の故障」と見解を示しました。

ほどなく、お電話をいただいたお客様には、天井クロスの張替えを行い保険で対応することができ、
上階のお客様は、給湯器の交換をしていただき、トラブルは無事に終了することができました。

漏水は、突然発生し、こんなところから？　という場所から、水は伝って漏れてきます。

築年数が進んでいるマンションでは、給排水管の腐食や劣化が進むことで、つなぎ目が損傷したり、
途中箇所にヒビが入ったりすることもあります。それほど老朽化していなくても、地震などで破損が生じるケースも考えられます。
様々な原因が重なって水漏れが顕在化することもあるのです。

マンションで水漏れが起きたときは、第一に、発生場所と原因の確認と特定です。そのためにも、水漏れの被害を受けた場合は、すみやかに管理会社に連絡することをお勧めします。

収納方法　イの方法

2017年8月22日 / カテゴリ:収納方法

私はマンション管理会社で、会計事務を積み重ねる日々を送っています。

管理組合運営で「困っていないかな」と思うことを、私なりにわかりやすく表してみました。

今回は、会計業務の中の出納です。

現在、私共が管理をさせていただいている管理組合様の収納方法の多くは、イの方法です。

「イの方法」とは

適正化法施行規則第８７条第２項第１号イの方式（財産の分別管理）

・区分所有者は、管理費等を毎月収納口座へ入金します。その口座から共有部分の光熱費や各業者等管理事務に要する費用の支払いをし、残額を翌月末日までに保管口座へ資金移動します。

・口座は管理費等を入金する普通預金と、保管していく普通預金の二つになります。

・管理会社は、出納業務の事務の効率性に配慮して収納口座の通帳と印鑑の同時保管ＯＫですが、残額が多くなる保管口座については、印鑑は管理組合様で管理し、通帳は管理会社で管理します。

・収納口座の中には、管理費と修繕積立金が含まれていますが、管理費と修繕積立金は分けて管理するため、会計も二つあります。

・分別管理には、イロハの三つの方法があります。

※　収納方法とは、管理費等を共用部分の管理に充てるために負担し納入した金銭の流れのこと。

※　管理費等とは、管理費や修繕積立金・専用使用料その他を合わせた金銭のこと｡

※　収納口座とは、区分所有者が納入した管理費等を一時的に預貯金として管理するための口座のこと。

※　保管口座とは、区分所有者が納入した管理費等を収納口座から資金移動先の口座で、管理組合等を名義人とする。

※　適正化法とは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律のこと。

※　適正化法施行規則第８７条第２項第１号イの抜粋、マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

ご自分の管理組合が、どの方法になっているか管理費等を入金した後の資金の流れを、重要事項説明書等により確認することができます。