総会、理事会の決議等の事例
相談事例
1. 大規模修繕工事の実施を控えて専門委員会の設置を検討しています。 専門委員会の設置は、理事会決議でできますか。
回答
専門委員会の設置は、管理に関する事項と考えられるので、本来は総会の決議（普通決議）が必要になります。
ただし、管理に関する事項は規約に別段の定めをすることができますので、規約に専門委員会の設置を理事会の決議事項と規定することは可能です。
なお、マンション標準管理規約では、専門委員会は理事会で設置することができると規定されています。
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2. 臨時総会で議長を務める予定であった副理事長が総会を欠席したため、審議に入ることなく流会になってしまいました。
再度総会を開催するにあたって臨時総会の議案に変更はありませんが、この場合でも改めて議案書及び出欠票等を配付しなければならないのでしょうか。
回答
改めて開催する臨時総会に前回の出席者が出席できるとは限りませんし、その逆もまた然りです。
議案書も再度使用する前提で配付したわけではなく、現時点で全員が保管しているとも限りません。
よって、再度の総会を開催する際は、改めて議案書及び出欠票等の配付を要すると考えます。
3. 総会で修繕積立金を戸当たり平均月額2,000円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見があり議案の審議が進まなくなってしまいました。
そこで出席者から値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、値上げ幅を1,800円に修正して改めて承認を諮ったところ賛成多数で承認されました。
このような総会決議は有効でしょうか？
回答
総会では、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができるとされています（区分所有法第37条第1項）ので、
本来であれば、議案上程している金額で理解が得られるよう説明し合意形成がなされるべきところですが、今回の場合、
修正された値上げ幅が上程している金額の範囲内ですし、1,800円になったことにより値上げの目的が達成できないという特段の事情もなさそうです。
そうだとすると、招集通知の内容から予見できる範囲の修正案といえますので、決議は有効であると考えます。 なお、修繕積立金の改定は、一般的には普通決議で実施できます。ただし、具体的な修繕積立金の額が規約に定められている場合は、規約の変更に当たり、特別決議が必要になりますので注意してください。
4. 通常総会で選任された理事により、総会終了後に互選により理事長、副理事長等を選出しましたが、転勤により理事長が転居（住戸を売却）することとなりました。この場合、副理事長が理事長に就任することで良いのでしょうか。
なお、当マンションの規約は、現在のマンション標準管理規約に準じています。
回答
理事長の選任は、区分所有法第25条第１項では規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって行うこととしています。標準管理規約の場合は、第35条に定めていますので、それに従うこととなります。
今回の場合、転居（住居を売却）により理事長は組合員としての地位を失い、理事長は不在となります。
理事長が不在の場合、標準管理規約では第39条に基づき、副理事長が、この間に理事長の職務を行うことはできます。しかし、この定めは、副理事長が自らの名前において業務を執行する為のものであり、副理事長が無条件で理事長に就任することが出来る規定ではありません。新理事長の選任は、改めて理事の互選で決定することとなります。
なお、規約で理事の人数を定めている場合は、今回の理事長の退任によって、役員の人数が不足することも考えられます。この場合は、臨時総会を開催し、補欠の理事の選任が必要となります。その場合は、新理事を含む理事の互選で新理事長を決定することとなります。
このような場合に備えて、管理規約に「役員が転出、死亡その他の事情により欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができる」と定めておくことも出来ます。
マンション管理業協会 参照
心配なのは、マンションの老朽化ですか？居住者の高齢化ですか？
分譲マンションのストックは全国で613万戸（2014年末）といわれています。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもありましたが、現在は8～12万戸程度で推移しています。マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.46（2010年国勢調査）をもとに算出すると1,510万人に達します。特に都市部においてはマンション住まいの人は多い。
613万戸のうち1981年6月以前に旧耐震基準の下で建設された旧耐震マンションは106万戸（全体の17％）、さらに古い耐震基準の下で1971年4月以前に建設された旧・旧耐震マンションは18万戸（全体の3％）です。
今後、マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、10年後（2025年）には151万戸（2015年の2.9倍）、20年後（2035年）には296万戸（2014年の5.8倍）に達します。
マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいきます。いわゆるマンションが直面する二つの老いです。総務省「住宅・土地統計調査」（2013年）によれば、住んでいる人が60歳以上のみのマンションの割合は、1970年以前の完成では52％、1971～80年の完成では48％に達します。また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代以上の割合は8％に過ぎなかったのが、2013年度では50％に達しています。マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられません。
マンションを維持管理していくためには、管理費、修繕積立金をきちんと徴収していくことが必要です。それらを滞納する住戸があるマンションの割合は、古いマンションほど高くなっています。
建築年代が古いマンションや、小規模マンションほど長期修繕計画を作成していないマンションの割合が高くなっています。また、小規模マンションの、管理費の滞納は少ないものの、長期修繕計画を作成していない場合が多いとう問題点があります。
高齢化比率が50％以上の集落は限界集落と呼ばれます。マンションの場合も、二つの老いが進展し、空室化、賃貸化が著しくなり、マンションの維持管理や建て替えなどの終末期問題に取り組んでいくべき管理組合も機能不全状態になっていくのでしょうか。
資産価値向上のポイント長期修繕計画
資産価値の向上というと、誰もがすぐに流通価格の上昇を思い浮かべます。確かに、大規模修繕工事直後は中古価格が上がり、その上昇分は大規模修繕工事にかけた金額よりも高くなる例が多いようです。
しかし、現在の経済情勢では、そのまま上がり続けるということはほとんどありません。
むしろ、金銭では評価できない価値、すなわちそのマンションで生活する際の安心感や快適感をマンション全体の資産と捉え、それを向上させる取り組みが資産価値向上であると考えます。
1.長期修繕計画とは
マンションの主に共用部分について、いつごろ、何を、どのように、いくらぐらいで修繕するか、向こう25年から30年間にわたり計画したものを長期修繕計画と呼びます。
いつごろにあたる修繕周期や、何にあたる修繕項目は、立地環境や管理状況に左右され、細かくいえばマンションごとに異なるものですが、従来作成者によって考え方がバラバラで、不適切な内容の長期修繕計画が見受けられることがあったため、標準的な様式として平成20年に国土交通省が「長期修繕計画標準様式」を定め、現在はそれが基準とされています。
2.標準的な修繕項目と修繕周期について
準様式を使って実際に長期修繕計画を作る方法を示す「長期修繕計画作成ガイドライン」も同時期に策定されました。そこに記されている標準的な修繕項目および修繕周期は別表のとおりです。
3.修繕積立金の額の目安
平成20年度に行われたマンション総合調査（国土交通省）では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の平均は、月額戸当たり１万１８７７円となっています。一方、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、月額戸当たり平均７００６円（平均95・４円／㎡・月）（平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート調べ））です。
必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、長期修繕計画に定めた修繕工事を、計画的に実施するために、段階的に積立金を値上げ改訂せざるを得ない事情がうかがわれます。
新築マンションの購入予定者向けの資料ですが、平成23年４月に国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。そこには、前項の長期修繕計画ガイドラインにおおむね沿って作成された事例を分析し、15階建て未満の専有床面積当たりの修繕積立金の額の目安の平均値が１７８円～２１８円／㎡・月と示されています。
２００円／㎡・月程度を積み立てておかないと、いざ大規模修繕を実施しようとしても、手持ち資金が不足する事態を招く恐れが高いといえます。
4.長期修繕計画の使い方
どんなに精緻に作られた長期修繕計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。大規模修繕工事はいきなり始めることができず、１～２年前より様々な準備が必要です。大半のマンションでは管理組合役員（理事）の任期が１年で、準備から実施に移る際の情報の円滑な伝達が、必ずしも十分とはいえない例も見られます。
そんな時に、長期修繕計画を修繕の予定表として関係者全員が了解していれば、進め方の大筋で混乱する恐れがなくなります。また、大切な修繕積立金の資金繰りも、工事に伴う大きな金額の出入りを予測することにより、あらかじめ準備が可能となります。
5.長期修繕計画の注意点
ガイドラインでも触れられていますが、機械式駐車場の有無で必要となる修繕費が大きく変わります（機械式駐車場の修繕工事費が相対的に高い）。また、戸数が少ないマンションでは、残念ながら規模のメリットが生かせず、戸当たりの修繕費用が高めとなります。
反対に、超高層や大規模な団地型マンションでは、設置されている機器が普通のマン資産価値向上シリーズションよりも大型で複雑で、例えば非常用自家発電機や泡消火設備等は、高額の更新費用が掛かります。
お住まいのマンションの特性を考慮して、適切な長期修繕計画を立て、計画的な修繕を適切に実施してください。最後に、大規模修繕工事を実施すると、実際の見積（工事）金額がいわば貴重な生の情報として得られます。５年程度ごとの長期修繕計画の見直しには、是非それを採り入れて、現実との誤差が少ない長期修繕計画の作成が望まれます。
マンション暮らしのフォーシーズンから
会計担当役員さんの業務時間の負担を大幅に軽減
自分たちで、管理組合運営をしていて最も大変で面倒くさい業務の一つは、会計処理ではないですか？
毎月電卓を使ってノートに記録しているため、非効率で大変。
会計処理ソフトはあるが、会計処理ソフトの使い方を覚えるのが面倒で大変。
こんな悩みを解決するサービスが「会計達人」です。
会計達人に任せるメリット
1. 会計担当役員さんの業務負担を大幅に軽減
理事長と並び業務負担の割合が大きい会計担当役員さんの仕事量と時間を減らすことで、各役員の業務負担割合の差がなくなり、会計担当になった役員からの不公平感が軽減されます。
2.パソコンのスキルが必要なくなる
高齢者の多い管理組合ではパソコンでの会計処理は難しいと思っているが、会計達人を使うことで役員のパソコンスキルが必要なくなり、他の役員等に迷惑をかけることがなくなります。
3.透明性の高い管理組合運営には、月次報告書が必要
月次報告書を毎月確認することで、管理費の収支がクリアになり、透明性の高い管理組合運営に繋がります。
4.財務管理体制が向上し、管理費等の滞納管理が迅速に解決
月次報告書を正確に作成し、毎月チェックすることで、滞納者対策等に、いち早く対応することができます。
会計達人の基本的な内容は下記の通りです。
- 会計・出納処理
- 翌月末日までに月次決算を行い報告
- 貸借対照表、収支報告書、予算・実績対比表、個人別入金状況一覧表、滞納督促状の作成、期末決算書作成
会計達人を、ぜひ管理組合で考えてみてはいかがですか。
会計達人 http://www.refremk.com/kaikei/
ベランダでの喫煙は不法行為となるのか？
Xの真下に居住するYは、Yの居室ベランダで喫煙を継続、XやXの家族が手紙、電話、回覧等でベランダでの喫煙をやめるよう求めたが、Yはこれを無視し喫煙を継続した。
そのため喘息等の疾患のXが、体調を悪化させ、精神的肉体的苦痛を受けたとして不法行為による損害賠償請求をした。
【問題点】
Yがベランダで喫煙する行為は、Xに対する不法行為となるか。
喫煙は、個人の趣味であって本来個人の自由にゆだねられる行為であるものの、タバコの煙が喫煙者のみならず、その周辺で煙を吸い込む者の健康にも悪影響を及ぼす恐れのあること、一般にタバコの煙を嫌う人が多くいることは、いずれも公知の事実です。
マンションの専有部分やベランダ等であっても、マンションの居住者に害を与える程度によっては、制限すべき場合があり得る。
他の居住者に害を与えていることを知りながら、喫煙を継続し、何らこれを防止する措置を取らない場合は、喫煙が不法行為を構成することがあり得る。
マンションの使用細則がベランダでの喫煙を禁じていない場合であっても同様である。
Xの請求を一部認め、Yに対し損害賠償を命じた。
名古屋地方裁判所 平成24年12月13日判決