長期修繕計画の作成について
長期修繕計画の作成の前提条件
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長期修繕計画の作成に当たっては、4つの前提条件があります。
（１）推定修繕工事は、建物および設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、
回復させる修繕工事を基本とする。
（２）区分所有者の要望など必要に応じて、建物および設備の性能を向上させる
改修工事を設定する。
（３）計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。
（４）計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。
大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事と
することが重要となります。
長期修繕計画標準様式の利用
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長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。
マンションには様々な形態、形状、様式等があるうえ、立地条件も異なって
いることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて
標準仕様の内容を追加して使用します。
分譲時における分譲事業者、又は見直し時において管理組合から依頼を受けた
専門家は、標準様式を参考としています。
（標準様式は中高層の単棟型マンションを想定）
長期計画修繕計画の作成方法
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長期修繕計画がないと、適切な修繕工事の時期が判断できないばかりか、
修繕工事に必要な額の修繕積立金が確保できない事態が発生することが考え
られます。
ただし、大規模な修繕工事の時期（通常、築後１０年～１５年）にありながら、
長期修繕計画がない場合は、長期修繕計画を作成してから工事を実施すると、
その作成や修繕工事の準備期間などで修繕工事の実施が３年～４年先になり、
適切な実施時期を逃してしまう恐れがあります。
個々の分譲マンションに適した長期修繕計画を作成するためには多大な労力と
専門的な知識が必要になりますので、作成実務を外部に委託する場合が多い
ようです。
しかし、作成の主体はあくまで管理組合であり、管理組合が内容を吟味する
事が必要です。
そのため、専門的知識をもつ所有者の参加を募るなどして、長期修繕計画を
作成するための専門委員会を設置することも必要と考えられます。
修繕積立金の改定の考え方
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長期修繕計画の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金でまかなえる
ように積立金の額を設定するのが原則です。
修繕積立金が不足している場合は、修繕工事の実施が必要な時期までに必要な
費用が確保できるように改定することが必要です。
修繕積立金の改定には総会の決議を経なくてはならず、なかなか合意が得ら
れない場合が多いようです。
長期修繕計画について説明するなど具体的な根拠を示しながら、修繕積立金の
改定の必要性について理解してもらうとともに修繕積立金で不足する額の一部を、
修繕工事の実施時に各所有者から徴収することを前提に修繕積立金を改定する
ことも考えられます。
このほかに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関から不足分の一部を
借り入れることを前提に改定することも考えられます。
しかし、修繕工事の実施後は、その後の修繕の実施に備えた修繕積立金を確保
するとともに借入金を返済しなくてはならなくなることに注意する必要があり
ます。