管理組合がない、機能していなどの理由で、維持・管理や修繕が十分に行われていない

マンションを「管理不全」と言います。

管理不全マンションは老朽化と入居者の高齢化で増えることが懸念され、自治体も対策

に乗り出しています。

2019年３月、東京都は「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」

を制定しました。

条例は、良質なマンションストック及び良好な居住環境の形成等を図ることを目的と

したもので、東京都や管理組合、事業者等の責務や役割の明確化、マンションの管理

状況について、管理組合などからの届け出の義務化、管理状況に応じた助言や支援の

実施の3本柱で条例を制定しています。

 

 

管理組合は分譲マンションを購入した「区分所有者」で構成されており、管理組合は、

管理費や修繕積立金の徴収、エレベーター、外壁、配管などの共用部分を維持管理し

ています。

ところが、管理組合がなかったり、住民の高齢化が著しかったりすると、マンション

維持の仕組みが正常に機能しないことがあります。

 

 

 

投資ブームで中国をはじめ、海外の個人・法人が日本のマンションを所有しています。

このことが、管理組合の機能を滞らせている場合もあるのです。外国人や外資系企業の

オーナーは、管理費や修繕積立金についての認識が薄く、徴収が困難になることも。

また、理事会に参加しない、参加しても言葉がわからない、日本の慣習がわからないと

いった問題もあります。結果、理事会でのスピーディーな決定が困難になり、管理不全

マンションが進行し、経年劣化による老朽化が進むことで、スラム化していく可能性も

あります。

 

老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。

建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。

高齢になると「今さら大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考え

る人が多数です。そのため、賛成票が得られず、朽ちていくのを待つだけになってしまって

いるマンションは少なくありません。

このような状態となってしまう背景には、区分所有者の管理組合活動への無関心をはじめ、

高齢化そして「賃貸化（投資物件としての活用）」の進行などが要因として挙げることが

できるでしょう。一つの要因であれば対処もできると思いますが、様々な要因が重なり

あうことにより管理組合を十分に機能させるための負担が大きくなり、対応するのが困難

な状況になっていきます。

 

 

管理不全に陥らせないためには予防対策が必要です。
1.区分所有者および居住者リストの作成と把握
2.財政状況の管理および将来の修繕・改修を見据えた管理費や修繕積立金の確保
3.既存の区分所有者およびこれから新規で購入されて区分所有者となる方への管理組合

活動の啓蒙の実施
などを行っていくことで管理不全対策となります。

 

 

 

区分所有者に義務として求められていること、その義務を怠ってしまうとどのような状況に

なってしまうのかといったリスクも含めた啓蒙活動をはじめ、管理組合活動を通じて自分た

ちのマンションの資産価値を維持・向上を実現していくという力強い組織づくりを行ってい

くことが重要です。
 

管理不全マンション マンション管理 現状 マンション管理 課題 マンション管理 ニュース マンション管理の実態 管理不全 日経 マンション