分譲マンションをめぐる現状
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現在の分譲マンションの総ストック数は、平成22年末時点で約571万戸です。
現在も年間10～20万戸が新規供給しています。
その数は国民の1割以上約1,400万人が居住していることとなります。

 

東京都では、約4分の1、神奈川県では約2割、大阪府や京都府では約2割弱が
居住し大都市では主要な居住形態の一つとなっています。

 

 

 

分譲マンションの定義と特徴
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マンション管理適正化法による「マンション」の定義は、
「2以上の区分所有者が存在する建物で人の居住の用に供する専有部分のある
もの並びにその敷地及び付属施設」を言います。

 

適切な維持管理をするためには（特に共用部分）、区分所有者間の合意形成が
必要であり、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、原則区分所有者
及び議決権の各3/4以上の同意が必要となるのです。

 

 

 

 

分譲マンションの管理の仕組み
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区分所有者の団体を「管理組合」と言い、区分所有者全員で「管理組合」を
構成します。

 

マンション管理の基本ルールとして「管理規約」を制定します。
（総会の特別議決（区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による議決）で制定・改正）

 

執行機関として、総会で選任された「理事」の中から理事長を互選し、理事長は
区分所有法上の「管理者」となります。

 

共用部分の管理に関することは、管理組合の「総会」で決議を要します。
（形状や効用の著しい変更の場合は3/4、それ以外は過半数）

 

理事長は、区分所有者の代理として管理規約・総会議決に基づき管理事務を
執行しなければなりません。

 

 

 

管理が不十分なマンションの問題
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「管理不全が著しくなる代表例」

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●賃貸住戸が半数を占めている
●高齢の単身者が多い
●役員のなり手がない
●管理費等の滞納総額が高額になる
●暴力団が住み着いていた
●漏水により部屋の天井や外壁が落ちた
●共用廊下のゴミがあふれ、照明も点灯しないまま
●共用玄関にチラシが散乱
●エレベータが稼働しない
●空室により約半数は電気メーターが止まっている
●敷地内に自転車が乗り捨てられている
●外部階段にサビ（躯体の中の鉄筋が露出しサビで爆裂）が生じ劣化が激しい

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管理組合がない又は機能していていないマンションは管理費の徴収が不十分となり、
財政面の悪化・居住環境面の悪化により資産価値の下落につながっていくのです。