水濡れ原因調査費用特約
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

漏水が発生した場合、まずどこから水が漏れているか確認する必要があります。

 

調査費用は漏水の原因が専有部にあれば専有部の管理者が、原因が共用部に
あれば共用部分を管理する管理組合が負担するのが一般的ですが、原因箇所が
解らなければどちらが調査費用を負担するかトラブルになる場合もあります。

 

このような場合、「水濡れ原因調査費用」が支払われますので、漏水事故が
発生した時の原因調査費用に掛かるトラブルを防止することができます。

 

また、給排水管の劣化や、排水管の詰まり、お風呂場から水があふれた場合や、
洗濯機のホースが抜けたことに起因する場合などがあります。

 

このような原因に起因する水漏れの場合、上階の方は下階の方へ損害賠償の
義務を負うこととなりますが、上階の方に賠償するお金を支払うことができず
下階への賠償や復旧工事が行えなかった場合にはトラブルに発生することも
考えられるのです。

 

1回の事故につき、限度額があります。

 

 

 

個人賠償責任補償特約
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

保険で法律上の損害賠償責任に対応することによりトラブルを防止すること
ができます。

 

個人賠償責任補償特約は専有部分の火災保険にプラスして契約することも可能
ですが、管理組合が一括して個人賠償責任補償特約（包括契約用）を契約する
ことにより、どこの部屋で問題が発生しても対応できるようにすることができ
ます。

 

居住者などが、専有部分の所有・使用・管理に起因する偶然な事故または日常
生活に起因する偶然な事故により、法律上の損害賠償責任を負担される場合に
補償されます。

 

事故状況等により賠償責任が発生しない場合があります。

 

 

 

共用部分の設備特約
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

建物の共用部分に起因する偶然な事故等によって、他人の生命または身体を
害したり、他人の財物に損害を与え法律上の損害責任を負った場合です。

 

共用の空調設備、電気設備等の対象設備が建物において、稼働可能な状態に
ある場合、電気的、機械的な事故によってその対象設備に損害が発生した場合
となります。

 

1回の事故につき、限度額があります。

 

 

 

水災害特約
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

台風、暴風雨、豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等による
マンション共用部分の損害を補償します。

 

建物が床上浸水又は地盤面より45センチを超える浸水を被った場合。
また、保険対象である建物の共用部分にその再調達価格の30%以上の損害が
発生した場合も保証されます。

 

※保険会社によって火災保険商品が異なることがある点はご留意ください。

マンションの共用部分の保険とは？
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分に自分で保険をかける
ことはもちろんですが、共用部分の場合、管理組合で一括して保険をかける
ケースが多くなります。

 

管理組合では、建物・設備の共用部分の損害を補償する「物」保険と、管理組合が
法律上の賠償責任（例えば、共用部分の給排水管から水漏れがおこり、専有部分に
損害を及ぼした。

 

外壁が剥がれ落ち、通行人にケガをさせた等）を負った場合に対応できる、
「賠償責任」保険にはいっておくと良いでしょう。

 

万一、事故が発生しても、復旧費の調達に困ることのないよう、安定した管理体制を
確立し、マンションの財産価値の長期安定と、居住者間の良好な共同生活環境を
維持して行くためには、「損害保険を活用」していくことが不可欠です。

 

ほとんどの保険会社で、「マンション総合保険」「マンション管理組合保険」
というような名称で損害保険を販売しています。

 

 

 

マンションの危険
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

マンションには、どのような危険があるのでしょうか？

 

住宅を購入したら火災や地震が心配だから火災保険に加入するという人は
多いと思いますが、考えられる危険はそれだけではありません。

 

<例えば>

——————————————————————————————————————————————————————————–

1.火事・爆発
2.自然災害（台風・落雷・風水害・雪災・雹災）
3.地震
4.漏水
5.機械設備・共有部分の設備等の事故
6.施設の破損
7.第三者に対する損害賠償事故
8.管理組合対居住者又は居住者同士の損害賠償事故　など

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

どれも気になる事故や災害ですが、第三者が相手になる損害賠償事故
（例えば外壁が崩れて通行人がケガをしたなど）は被害者・加害者の関係に
なる場合があります。

 

マンションの所在地域によって、台風が多いとか水害の心配はないとか環境は
違います。どんな危険があるかを再確認して必要な補償を考えてください。

 

 

 

保証の範囲
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

マンション共用部分専用商品（マンション総合保険等）の補償範囲は
次のとおりです。

——————————————————————————————————————————————————————————–

a. 火災
b. 落雷
c. 破裂・爆発
d. 建物外部からの物体の飛来・衝突
e. 水漏れ
f. 騒じょう・集団行為
g. 風災・ひょう災・雪災（２０万円以上）
h. 盗難
i. 水災
j. 臨時費用（上記a～gの事故）
k. 残存物取片付け（上記a～gの事故）
l. 失火見舞金（上記a、cの事故）
m. 地震火災費用
n. 傷害費用（上記a～iの事故）
o. 傷害防止費用（（上記a～cの事故）

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

その他に、特約を追加することにより補償される範囲もあります。

 

 

 

保険の種類
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

——————————————————————————————————————————————————————————–

1.火災保険
2.地震保険
3.施設所有者賠償責任保険
4.個人賠償責任保険
5.ガラス保険
6.機械保険
7.これらの保険がセットになっている管理組合専用の保険　 など

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

管理組合の保険は上記の1～6がセットになっているイメージです。
どの保険をというよりは、どこの保険会社の管理組合用の保険に加入するかです。

 

ただし地震保険や個人賠償責任保険特約などの付帯は任意となり、入るか
入らないかの判断も必要となります。

緊急時の合意形成等に関する相談
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

<相談事例>

———————————————————————————————————————————————————————————————

●総会の開催を経ていない緊急修繕の手続きはどのようにすればよいか
●緊急理事会を招集して緊急工事の実施を決めたいが、出席記理事が不足して
理事会が成立しない場合どうすればよいか
●安全確保のため緊急に対応が必要だと思われるとき、その判断、工事の手配を
理事長が決めることが許されるか

———————————————————————————————————————————————————————————————

 

災害など緊急時に保存行為として管理者単独で意思決定できる範囲や総会開催が
困難な場合、理事会で緊急対応できる範囲を明確化し、また、緊急時の立入りを
含め、管理規約に定めて置く必要があるのではないでしょうか。

 

 

 

共用部分と専有部分の区分、費用負担に関する相談
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

<相談事例>

——————————————————————————————————————————————————————————–

●住戸内の壁面(隣戸との隔壁)のクロスにクラックが入っている。構造体にも
クラックが入っているのか心配だが、その調査は管理組合がするのか、その場合の
仕上げの回復工事はどちらがするのか。
●サッシに歪が生じ、サッシの補修のための壁を壊さなければならないが、
壊した壁の内装工事は管理組合がどこまでやるのか。

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

構造壁、サッシ等の共用部分の修繕のために壊すことになった専有部分の補修は、
原則は管理組合負担と考えられます。

 

しかし、専有部分であるクロスやボードの破損に対しては、専有部分の地震保険で
補償される場合もあります。

 

 

 

被害状況の把握に関する相談
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

<相談事例>

——————————————————————————————————————————————————————————–

●倒壊の恐れはないと言われたが、余震でコンクリートが落ちてくる。
本当にこの建物は住み続けられるのか。
●応急危険度判定士に、倒壊の心配があるので補強をするように言われたが、
どのように補強すればよいか。
●きちんとした被害調査・診断をしたいが、どこに任せれて良いのか分からない。

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

大震災発生時の被害調査は、広い範囲の建物の判定を迅速に行わなければならず、
専門家も全国から駆け付けます。

 

短時間で行わなければならない判定では、建物のどの部分を見るかによって結果が
異なることがあり、手際よくポイントを案内できることが迅速で正確な判断に
つながります。

 

その場合、専門家が立ち会うことができれば、管理組合にとっても心強いですし、
判定もスムーズに進みます。

 

 

 

 

震災による漏水事故に関する相談
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

<相談事例>

——————————————————————————————————————————————————————————–

●温水器が倒れて漏水事故が発生した。そのように対処したらよいか
●専有部分からの漏水で下階に被害が生じた。責任の所在はどこのあるのか。

——————————————————————————————————————————————————————————–

 

貯湯式電気温水器は専有部分の設備ですから、経年劣化による交換工事は
各区分所有者が実施することとなります。

 

その時に、不適切な固定方法のまま放置されてしまう可能性があります。
管理組合で設置基準を作り、リフォーム申請時の審査と完了確認を実施する
ことも必要となってきます。

 

これに関しては、震災後、国土交通省から「電気貯湯器等の転倒防止措置の
点検等について」という通知が出ていますので、参考にしてください。

 

管理組合と自治会との関係
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

自治会は、一般に、同一地域内に居住する住民が、お互いの親睦を図ると共に、
行政機構の末端業務を補うような連絡活動などを行い、地域生活の向上のため
に作られる自治組織であるといわれています。

 

また、自治会は、自治組織なので、原則的には、これに参加するかどうかは、
賃借人等を含めた各居住者の自主判断によるものですから、それは任意加入の
団体でもあります。

 

したがって、管理組合が自治会活動をもその中に取り込んでいるケースと、
管理組合とは別に自治会組織を設けているケースがあるのです。
管理組合が自治会活動を行うにしても、その性格上当然限界が生じます。

 

<町内会費の徴収は管理組合の目的外とした例>
———————————————————————————————————————————————————————————————
平成19年8月東京簡易裁判決では、町内会費の徴収は、共有財産の管理に関する
事項ではなく、区分所有法第3条の目的外の事項であるからマンション管理組合
において多数決で決定したり、規則等で定めても、その拘束力はないものと
解すべきである。
———————————————————————————————————————————————————————————————

 

<自治会退会の申入れにより自治会費の支払義務を負わないとした例>
———————————————————————————————————————————————————————————————
平成17年4月最高裁判例では、自治会は、強制加入団体でもなく、その規約に
おいて会員の脱退を制限する規定を設けてていないのであるから、いつでも
一方的意思表示により自治会を脱会することができると解するのが相当であり、
自治会を退会する旨申し入れた場合、その後の自治会費の支払い義務は負わない
旨判示。
——————————————————————————————————————————————————————————————

 

 

 

マンションストック再生の取組み
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

国土交通省新成長戦略が平成22年6月に閣議決定いたしました。

早期実施事項（2010年度に実施する）
——————————————————————————————————————————————————————————–
1.老朽マンションの改修に係る決議要件の適用関係の整理、管理生成化の推進等
マンションストック再生のための環境整備

2.ストック重視の住宅政策への転換を図るための「住生活基本計画」の見直し実施
——————————————————————————————————————————————————————————–

 

2011年度に実施すべき事項
—————————————————————————————————————————-
1.マンション管理適正化のためのルール策定
—————————————————————————————————————————-

2013年までに実施すべき事項
—————————————————————————————————————————-
1.老朽マンションの建替え・改修の促進策の実施
—————————————————————————————————————————-

 

需要の大幅増が見込まれるマンションの改修・建替え等については、管理への
無関心化、管理組合役員の担い手不足、老朽化が進んでおり（築50年超の分譲
マンション：1 万戸→94 万戸（20 年後））、住民の合意形成が課題となって
いるため、適切な長期修繕計画の策定と修繕積立金の積立を行うためのマニュ
アルの作成や標準管理規約などのマンション管理のルールの見直し、購入予定者
に対する適正な管理のための情報提供を行っている。

 

また、老朽マンションの改修・建替えを促進するため、改修や建替えの決議要件
等の見直しについて法務省と連携して検討している。

 

 

 

 

反社会的勢力の排除関係
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

専有部分を暴力団事務所に限った場合、事務所と認定されていないものの、
暴力団員等が居住し、反復して不特定多数の関係者が出入りする場合の対応と
して、規約に暴排条項を定めておくことによって、暴力団関係者への譲渡・
賃貸等を禁止できる。

 

管理規約に暴排条項を導入しておき、かつ運用面においても暴力団・反社会的
勢力が介入し難い環境整備が必要。

 

 

 

 

被災マンション法の改正
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

南海・東南海、東海地震が同時発生、M9級の地震となれば、津波等で32万人余
の犠牲が出ると政府が予測しています。

 

一方、首都直下型地震は4年以内に70%の確率で発生すると予測されるなど、
大地震の切迫が懸念されています。

 

そうした大規模な被災予測に対応して法務省は、区分所有建物の再建等に関する
特別措置法、罹災都市借地借家臨時処理法の改正について、法制審議会に部会を
設け、見直し作業を行い国会に改正案が上程されました。

 

 

専門業者・専門家への委託の状況
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

マンションの専門家を活用した管理方式として、2種類があります。

 

1.専門業者・専門家が管理者に就任する第三者管理者方式
2.管理者ではなく理事長等に就任する方式

 

区分所有者以外に管理を委託する第三者管理方式は平成19年度時点では、
まだ割合として少ないようです。
（区分所有者である理事長が管理者となっているマンションは89.0％、
区分所有者以外が管理者となっているマンションは5.1％）

 

築年数が長くなる程役員のなり手不足、区分所有者の高齢化、区分所有者の
無関心、沈滞化の進行が4大理由となり、管理組合等を十分サポートできる
専門的機能が必要となっているようです。

 

 

 

現在のマンション管理方式の主流
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

マンション管理の基本法となる区分所有法は「総会中心主義」であり、
マンション内の決議は最高意思決定機関である総会ですべて最終決定される
仕組みになっています。

 

区分所有者から選出された各理事（役員）が理事会を通じて日常的な組合運営を
行ない各理事の互選によって理事長が選出され、理事長は管理規約・総会決議に
基づき管理事務を執行し、その職務に関して管理組合を代理する。

 

つまり、管理組合の代表者が理事長となります。

 

 

 

 

第三者管理者方式とは
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

第三者管理者方式とは理事長に代わって第三者が管理組合を実質的に組織する
仕組み（方式）をいいます。

 

外部委託の関係にある管理会社が、第三者管理者方式では委任の関係は温存しつつ、
さらに組合代表としての業務も兼務するかたちとなります。

 

 

 

 

第三者管理者方式の検討すべき課題
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

1.適正な業務遂行を図るための管理者の要件
2.管理者の業務範囲等の明確化と業務の適正確保
3.第三者管理者に対する監視機能の確立
4.組合財産の保全手法