例年、夏から秋にかけて台風が多く発生します。

台風は通常の雨に比べ雨量が増えることや、横殴りの雨となることから、

思いがけない所から雨がマンション室内に侵入します。

 

 

雨漏りは原因の特定が困難です。

漏水箇所は主に屋上防水の劣化、外壁のクラック、コーキングの劣化等が考えられますが、

天井裏で水が回って、マンション室内に雨が侵入していることもあり、

漏水箇所は水濡れ箇所の付近とも限りません。

 

 

調査は、雨が降っていない時に実施する場合、水を掛けて行いますが、

大量の水を長時間掛け続けることを繰り返し行い特定していきます。

一日で特定できないこともあり、居住者は雨が降る度に不安を抱えながら

生活をしなければなりません。

漏水箇所が判明した後は、漏水を止める工事を行いますが、仮に屋上の防水工事を

長期間行っていない為漏水が発生したのであれば、屋上防水工事を行わなくてはいけません。

工事金額も百万円以上の金額となり、理事会と総会を経て実施することとなると、

漏水発生から数か月後に工事に取り掛かるということもあります。

 

 

その間、マンション室内は雨が降る度に漏水が起こり、天井や壁のボードが崩れ落ち、

とても住んでいられる状態ではなくなることも多くあります。

その場合、工事が終わるまでどこかに仮住まいをしなくてはならない事も想定され、

居住者の精神的負担は相当なものとなります。

 

 

管理組合にとっては金銭的な負担も大きな痛手となります。

雨漏りは基本的に保険で対応できません。

漏水原因が分からずその調査をする為であれば調査費用は保険で賄うことは出来ても、

修理費用や部屋内の原状回復費用は保険金が下りません。

 

その為雨漏りが起こると金銭的な負担が発生します。

今まで防水工事を実施していない管理組合は、修繕費が不足している為

実施していなかったという所も多く、急な出費に対応できないケースもあります。

 

漏水を発生させない為には、なによりも計画的に修繕を行い、メンテナンスをすることが

重要で、屋上やルーフバルコニーの防水工事、外壁の修繕を定期的に実施することです。

 

 

また、工事の保証期間があると漏水が発生しても修繕費による金銭的負担が無くて済みます。

保証期間が終わるころに次の防水工事に取り掛かれるよう準備をしておくことです。

 

修繕費が不足している管理組合は、修繕積立金の値上げも検討し備えていく事が重要です。

 

 

 

 

 

マンションで地震の被害を最小限に抑えるには、普段からの心がけが大切になります。

いざというときに適切な行動が取れるよう、日頃から備えておきましょう。

 

 

エレベーターの中で地震が発生してしまったら

 

1.　揺れを感じたらすべての階のボタンを押す

　　　エレベーターに乗っている時に揺れを感じ止まってしまったら、

　　　全ての行き先階ボタンを押し、最初に停止した階で降りましょう。

　　　地震時管制運転装置が設置されているエレベーターは自動的に

　　　最寄りの階へ停止するので、ドアが開いたら降りてください。

 

 

 
2.　閉じ込められてしまったら、外部へ連絡

　　　もし閉じ込められてしまったら、エレベーター内のインターホンや

　　　非常用ボタンを長押してください。外部へ繋がったら閉じ込められて

　　　いる事や現在の状況を知らせましょう。

　　　広範囲で一斉にエレベーターが停止してしまう大きな地震の場合は、

　　　回線が混乱して繋がらない場合もあるので、携帯電話でエレベーター内に

　　　貼られている管理センター又は消防や警察へ連絡しましょう。

 

 

 

 

3.　インターホンや携帯電話が繋がらない場合

　　　エレベーターは内側からは開きづらいので、無理に扉を開けようとしたり、

　　　天井から脱出しようしたりするのは危険です。また、助けを呼ぶため叫び続けると、

　　　体力を消耗してしまいます。扉の外に人の気配を感じたら、怪我をしないように

　　　カバンなど固い物で扉を叩く、笛を吹くなど、なるべく体力を消耗しない方法で

　　　存在を知らせ、救助が来るのを待ちましょう。

 

 

4.　停電しても慌てずに救助を待つ

　　　地震とともに停電になった場合には、非常用の照明が点灯しますので、

　　　エレベーター内が真っ暗になることはありません。まずは落ち着いて

　　　インターホンで通報しましょう。

 

 

エレベーターの中に閉じ込められた時は、パニックにならず冷静に対応することが

大切となります。

どのような状況になるか事前に想定しておくこともよいでしょう。

 

 

 

 

地震後にエレベーターが動いていても停電や故障などで停止して閉じ込められる

危険性があります。

安全性が確認されるまではエレベーターは使用しないようにしましょう。

 

エレベーター内に非常時用備蓄品セットを備えておくと、いざという時に役立ちます。

中に収納されている備蓄品を使用し、復旧や救助までに安全に待機することが出来ます。

 

 

埼玉県ふじみ野市：弊社エレベーター内

 

 

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冬に火事が多いとよく言われますが、本当に火事は冬に多いのでしょうか？

 

 

消防庁が季節ごとの出火件数をまとめたデータを見ますと、空気が乾燥する12～2月の冬季で

 

全体の出火件数のうち3割近くの火災が発生し、また同様に空気が乾燥している

 

3～5月の春季も全体の出火件数のうち3割を占めています。

 

つまり、空気が乾燥する季節だけで年間出火件数の6割に火災が発生している事がわかります。

 

空気が乾燥し、暖房器具などの使用が増える冬季に気をつけたい火事。

 

 

火事発生の仕組みや原因を知って、火事予防に努めましょう！

 

 

 

「物が燃える3要素」とは

 

そもそも物が燃えるには、（1）燃える物、（2）新しい空気、（3）一定以上の温度の3要素が必要になります。

 

ある物が空気に触れている状態で、だんだん温度を上げていき、ひとりでに燃え始める温度を発火点といいます。

 

一方、火を近づけた時に物に火がつくことを引火といい、その最低温度を引火点といいます。

 

特に注意したいのが植物油。てんぷらなどで使う植物油は、7分程度の加熱が調理にちょうど良いとされていますが、

 

加熱してから15分程度でマッチを近づければ火がつく引火点に達し、かなりの煙が発生します。

 

そして5分足らずで発火点に達し、火種がなくともひとりでに火がついてしまうのです(油量500ccの場合)。

 

また、成分に特徴のある油や古い油はより早く発火点に達しやすいので、さらに注意が必要です。

 

 

 

 

 

 

消火器の性能について

 

消火器本体（住宅用消火器は除きます。）には次のように「白色」、「黄色」、「青色」の表示がされています。

 

この表示されている色によってその消火器がどのような火災に使用することができるかが分かります。

 

 

 

 

 

屋内消火栓設備(1号消火栓)の使用方法

 

最初に起動ボタンを押さないとポンプが起動しないため、この後の作業をいくら正確にやっても

 

水がまともに出ません。

 

ポンプが起動すると点灯している赤色灯が点滅。火災報知器が連鳴し、防災センターへ通知されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

早期に火災を発見したにもかかわらず、屋内消火栓設備の使用方法が分からず、

 

建物全体に火災が拡大し手遅れになった事例があります。

 

有事の際、効果的な使用ができるように、常日頃から屋内消火栓設備の設置場所や

 

使用方法を確認しておくことが重要です。

 

消防訓練や防火教育を通して屋内消火栓設備の取り扱いの向上に努めていきましょう。

 

 

 

 

 

 

マンション管理を取り巻く環境が窮地に立たされようとしています。

築年数の経過したマンション、つまり「マンションストック」が

増えていること、さらに、それと並行して、そこに住む居住者の

高齢化が同時進行していることで、管理組合が建物の「老朽化」

と人の「高齢化」の２つの打撃を受け、組合運営が正常に

作動しかねない事態になりつつあるからです。

 

将来にわたって安心・安全・快適なマンション暮らしが約束されるよう、

管理組合が正常に機能している必要があり、管理組合員である区分所有者が全員、

付与された組合員としての権利・義務を、自らの意思で持続的に履行できる行動力や

判断能力が求められています。

 

平成30年国土交通省によるマンション総合調査では「分譲マンションの世帯主の年齢」に

ついて、世帯主の年齢は「60歳代」が27.0%と最も多く、つぎに「50歳代」が24.3%、

「70歳代」が19.3%、「40歳代」が18.9%、となっています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション管理組合を運営していく上での将来の不安な点については「区分所有者の高齢化」が

53.1%と最も多く、つぎに「居住者の高齢化」が44.3%となっています。

 

 

 

 

マンションに高齢者が増えてから「高齢者が中心の理事会」で、高齢化対策をおこなうことは

困難になります。若い世代の価値観を管理組合運営に取り入れることが重要なことであり、

理事会だけでは難しいということであれば、積極的に「外部のコンサルタントの支援」を受けて、

経営的な視点で管理組合運営に取り組む必要があるでしょう。

 

 

 

 

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マンションの管理組合と管理会社は、どのような関係にあるのでしょうか。

 

管理組合は、区分所有法に基づいて、マンションの区分所有者全員で構成する団体で、

マンションの建物・敷地および附属施設の維持管理を行います。
管理組合が行うマンションの管理業務は非常に幅広く、専門性の高いものが多く含まれるため、

多くのマンションでは管理業務を管理会社へ委託しています。

 

 

※　区分所有法とは

マンションで生活をするための基本的なルールとなる法律です。

「建物区分所有法」「マンション法」と呼ばれることもあり、マンションのように一つの建物を

いくつかの部分に分けて所有する（区分所有）ときの建物の所有関係、管理の考え方や、

その方法などを定めた法律です。

 

 

 

それでは、管理業務内容をみてみましょう。

 

　● 　管理委託

 管理組合と管理会社が管理業務の委託について締結する契約が管理委託契約です。

この管理委託契約には、大半の管理業務を管理業者に委託する総合委託管理と、業務の一部分（会計のみ、

設備保守のみ、清掃のみなど）を管理業者に委託する部分委託管理があります。

また、管理会社に委託せず、管理費等の徴収を担当者が行ったり、管理組合が直接管理員を雇用したり、

保守業者を手配するなど、管理組合自ら管理業務を行う方式を自主管理といいます。

 

　● 　事務管理業務

 管理費・修繕積立金や各種使用料（管理費等）など区分所有者が管理組合へ納入するお金の会計業務を行います。

年間の予算案や決算案の作成、月次報告書の作成提出なども、この業務に含まれ、管理費等の未収督促業務の一部も含まれます。

 

 

　●　建物・設備管理業務

 建物自体や、エレベーター、防災設備、電気設備といった設備機器の保守点検、法定点検を行うことも必要です。

設備機器が確実に稼働することや安全性がとても重要となり、この各種点検業務も、どのような設備があるかによって

作業内容が変わります。

 

 

　●　コンサルティング業務

 管理会社が管理組合の理事会への参加を通じて、管理状況、運営状況に応じたアドバイスを行う業務で、

管理組合をサポートするものです。

また、建物診断や、長期修繕計画、大規模修繕工事の立案などを行うこともあります。

 

 

通常、管理組合を構成する区分所有者はマンション管理（管理業務）に関しては不慣れです。

一方、管理会社はその道の専門家です。しかし、マンションを管理する主体はあくまで管理組合であり、

管理会社は管理組合からの委託に基づいて業務を行う立場です。

このことをお互いがよく理解した上で信頼関係を築いていくことが、役割分担をし、管理業務をスムーズに

進めていくポイントと言っていいでしょう。

 

 

 

 

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