マンションの管理不全
管理組合がない、機能していなどの理由で、維持・管理や修繕が十分に行われていない
マンションを「管理不全」と言います。
管理不全マンションは老朽化と入居者の高齢化で増えることが懸念され、自治体も対策
に乗り出しています。
2019年３月、東京都は「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」
を制定しました。
条例は、良質なマンションストック及び良好な居住環境の形成等を図ることを目的と
したもので、東京都や管理組合、事業者等の責務や役割の明確化、マンションの管理
状況について、管理組合などからの届け出の義務化、管理状況に応じた助言や支援の
実施の3本柱で条例を制定しています。
管理組合は分譲マンションを購入した「区分所有者」で構成されており、管理組合は、
管理費や修繕積立金の徴収、エレベーター、外壁、配管などの共用部分を維持管理し
ています。
ところが、管理組合がなかったり、住民の高齢化が著しかったりすると、マンション
維持の仕組みが正常に機能しないことがあります。
投資ブームで中国をはじめ、海外の個人・法人が日本のマンションを所有しています。
このことが、管理組合の機能を滞らせている場合もあるのです。外国人や外資系企業の
オーナーは、管理費や修繕積立金についての認識が薄く、徴収が困難になることも。
また、理事会に参加しない、参加しても言葉がわからない、日本の慣習がわからないと
いった問題もあります。結果、理事会でのスピーディーな決定が困難になり、管理不全
マンションが進行し、経年劣化による老朽化が進むことで、スラム化していく可能性も
あります。
老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。
建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。
高齢になると「今さら大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考え
る人が多数です。そのため、賛成票が得られず、朽ちていくのを待つだけになってしまって
いるマンションは少なくありません。
このような状態となってしまう背景には、区分所有者の管理組合活動への無関心をはじめ、
高齢化そして「賃貸化（投資物件としての活用）」の進行などが要因として挙げることが
できるでしょう。一つの要因であれば対処もできると思いますが、様々な要因が重なり
あうことにより管理組合を十分に機能させるための負担が大きくなり、対応するのが困難
な状況になっていきます。
管理不全に陥らせないためには予防対策が必要です。
1.区分所有者および居住者リストの作成と把握
2.財政状況の管理および将来の修繕・改修を見据えた管理費や修繕積立金の確保
3.既存の区分所有者およびこれから新規で購入されて区分所有者となる方への管理組合
活動の啓蒙の実施
などを行っていくことで管理不全対策となります。
区分所有者に義務として求められていること、その義務を怠ってしまうとどのような状況に
なってしまうのかといったリスクも含めた啓蒙活動をはじめ、管理組合活動を通じて自分た
ちのマンションの資産価値を維持・向上を実現していくという力強い組織づくりを行ってい
くことが重要です。
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マンションにおける防火安全対策
消防法令が改正され、防火防災管理体制が強化されました。
（消防法第8条の2 統括防火防災管理者制度 平成26年4月1日施行）
近年、雑居ビル等で多くの死傷者を伴う火災が相次いで発生していることや東日本大震災での激しい揺れにより、高層ビル等において人的・物的被害が発生したことを受け、防火・防災体制を強化するために消防法令の改正が行われました。
収容人員数が50名（店舗などがあり、不特定多数の人の出入りがある場合などは30名）以上あるマンションでは防火管理者の選任が義務づけられています。
防火管理者は火災の発生を未然に防止し、万一火災が発生した場合には、その被害を最小限にとどめるよう、最善の対策を日頃から講じておく役割を担っています。
多数のご家族がともに生活するマンションでは、それぞれのご家族が日頃から防火・防災を心掛けることはもちろんのこと、マンション全体でも万一の時の準備をしておくことが重要になってきます。
被災生活での管理組合
地震発生3～4日目
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水が利用できない場合、トイレの工夫をします。
既存の便器、ポリバケツ、頑丈なダンボール等に、ビニール袋を2～3重に
かけ新聞紙や紙、紙おむつなどを敷いて吸収できるようにして使います。
毎回処理するのではなく消臭剤をかけ、少したまったら袋を縛って、上・下水道の
復旧が再開されるまで各戸で保管をします。
下水道の復旧前に流したり、ゴミ捨て場に無造作に置くと、不衛生です。
ガスは、安全を確認する必要から供給するには、もう少し時間がかかります。
カセットコンロ、ホットプレートや電子レンジなどで代用します。
非常食やレトルトなどを温めるだけの簡単なものであれば、十分でしょう。
地震直後の管理組合
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・理事長など本部長として、集会室などに対策本部や救護所を設置します。
・防災センターと連絡を取り、建物の被害状況や災害情報を把握します。
・必要な応援を近隣町会に依頼し、近隣町会に協力をします。
被災生活での管理組合
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・住戸で生活が出来ない住民の避難所を確保します。
・備蓄品や受水槽の水を居住者に提供します。
・電気、ガスの回復時には、火災が発生しないように呼びかける。
・警備団を組織し巡回する。
・ゴミ集積所を確保する。
・掲示板を設置し、生活情報の伝達、行政報告、建物使用の情報掲示等を行う。
インフラの被害想定
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【上下水道】
構造上も耐震性が高い高層住宅の給水・排水設備の耐震性は、かなり高いと
考えられています。
【電力】
受電設備、配線については、給水・排水設備と比較して被害を受ける可能性は
低く、高層住宅で採用されている高圧受電設備の耐震性は高いことなどを考え
ると、受電から配線は他と比べて耐震性があると考えられます。
【ガス】
ガス配管等の設備被害は、給水・排水設備と比較してかなり低いです。
高層住宅のガス配管等の設備の安全性は、基準よりきわめて高いものと
なっています。
【電話】
有線については電力と同じく、建物内の耐震性は高いと考えられています。
【エレベーター】
震度4以上で、ほぼすべてのエレベーターは停止します。
管理委託契約の締結とは
管理規約の改定
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管理規約の改定は総会の議案事項となります。
組合員総数および議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要となり、管理規約を
変更する場合、総会での十分な議論が必要ですが、事前にアンケート調査や
説明会などを実施し、変更案の趣旨について理解を得るとともに、組合員の
意見を聞き議案に反映させておくことが重要になります。
管理規約を変更する場合には、必ず議事録を残し、周知徹底する必要があります。
役員の選出
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平成23年7月の標準管理規約の改正は、役員のなり手不足等の課題に対応する
ため、役員の資格要件の緩和を行うこと等を主な内容とするものでした。
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改正前：
「理事又は監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、
総会で選任する。」
改正後：
「理事又は監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」
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管理委託契約の締結
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管理委託契約締結には総会で承認が必要です。
管理組合がマンションの管理をマンション管理業者に対して委託する際に、
管理組合とマンション管理業者との間で締結される管理委託契約に係る契約書を、
当該マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第73条第1項に規定された書面として当該管理組合の管理者等に対して交付する
場合の指針として、国土交通省により作成されたものです。
簡単に言うと、管理会社と契約をするかの総会決議事項のことです。
管理組合にとって、組合運営のパートナーとなる管理会社との管理委託契約の
締結は非常に重要なものですので、契約の締結時（または更新時）においては、
重要事項の説明を受け、管理会社が行う業務内容についてよく理解しておく
ことが大切です。
議事録の作成
議事録の作成
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標準管理規約第49条では、総会の議事については、議長は、議事録を作成
しなければならない。
とあるように総会が終わったら、議事録を作成します。
開催日時、区分所有者総数、総議決権数、議題・議案の要領、報告事項の概要、
重要な質疑応答、採決の結果、賛否の区分所有者数、議決権数を記載し議長並び
に議長が指名する2名の出席者が署名・押印をします。
総会に出席ができなかった組合員が議事録を読んで、報告の概要や質疑応答の
やり取りがわかるように詳しく作成すると、管理組合内のコミュニケーション
がスムーズになるでしょう。
議事録の閲覧
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理事長は、総会議事録を保管し、組合員や利害関係人から書面による閲覧の
請求があったときは、マンション管理組合の総会議事録を閲覧させなければ
なりません。
この場合、総会議事録閲覧について、相当の日時、場所等を指定することが
できます。
また、議事録の保管場所を所定の掲示場所に掲示する必要があり、通常は管理
事務所の見えやすい位置に掲示している場合が多いようです。
※利害関係人とは、総会決議の拘束を当然に受ける賃借人等の専有部分の
占有者のほか、売買等によって区分所有権を取得しようとする者を言います。
議事録の保管期限
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区分所有法では、規約や総会議事録の保管を定めているものの、これらを
含む組合の保管期間については定めを置いてありません。
議事録の性質によって､永久に保管すべきものと、相当期間保管後に廃棄して
よいものとがあります｡
性質上廃棄して差し支えない議事録であっても､規約等で保管期間の定めが
ない場合は､10年程度保管することが望まれます｡
新たに、規約原本の作成をしないときなどは、いつ変更したのか根拠が不明に
なるため､規約原本の作成までは、必ず保管しておく必要があります。