理事会の役員が輪番制になっている管理組合は多いと思いますが

その場合、抽選等により思いもよらず理事長になってしまうといったケースもあります。

いままで理事会・総会にあまり参加してこなかった方は

理事長がどのようなことをしているのか見当もつかないと思いますが

実際どのようなことをしているのでしょうか。

 

今回は、管理会社と管理委託契約を結んでいるマンションで

理事長がどのような仕事をしているか、ご紹介したいと思います。

 

 

・重要書類の引継ぎ・保管

前任の理事長から管理組合の重要書類を引継ぎ、保管します。

点検・修繕の報告書や会議の際に使用した資料などの多くは

管理室や管理会社で保管できますが

管理会社で保管することが好ましくない書類（例えば管理会社との契約書など）は

理事長が保管します。

 

・銀行印の引継ぎ・保管

管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金などを徴収したり

各種費用を支払う業務を行うため

銀行をはじめとする金融機関に預金口座を開設しています。

理事長が変更になりましたら

前任の理事長からこの預金口座の銀行印を引継ぎ、保管します。

預金の口座の通帳を管理会社で保管し

銀行印を理事長が保管し分別管理することで

不明な出金を防ぐ狙いがあります。

各種費用の支払いが発生した場合

管理会社は金融機関の振込書類を作成し

理事長に捺印いただくことで、支払いを行います。

 

・預金口座の名義変更

通常、ほとんどの管理組合は法人化していないため

法人格のない団体となり

預金口座は「○○マンション管理組合 理事長〇〇 〇〇」という名義で

各種取り引きを行うことになります。

理事長が変更となりましたら

預金口座の名義を今の理事長の名義に変更する手続きを

金融機関にて行います。

身分証明書以外の必要な書類は管理会社が準備してくれます。

 

・月次収支報告書の確認

管理会社は毎月、「月次収支報告書」を作成し

管理組合に報告しなければなりません。

これは「マンション管理適正化法」という法律で義務付けられており

管理会社はその月の収支報告書を管理費会計、修繕積立金会計と区別して作成し

１ヶ月以内に書面で管理組合の管理者（理事長）等に交付しなければなりません。

月次報告書に添付されている資料は管理会社によって異なりますが

一般的には貸借対照表、未収金一覧表等も添付します。

理事長は毎月月次報告書を確認し、管理組合の収支を把握します。

 

・理事会や総会の開催

理事会はその期の役員のみで行う会議で

総会は組合員全員で行う会議です。

マンションの修繕やトラブルの解決など

マンションを維持管理していくための会議を行います。

軽微な修繕やトラブルの解決などは理事会で決定することが多いですが

大きな修繕や決定事項などは、理事会で方針を決めて

年に１度の総会で議案として組合員に上程します。

理事会は年に数回開催し、総会は通常年に1度開催されます。

（緊急で決めたいことがある場合、臨時総会を開催する場合があります）

理事長は議長として、日時と議題を決めて会議の進行を行いますが

管理会社が代わりに進行を行うことも可能です。

 

・各種契約の締結

工事や点検、清掃を業者に依頼する際の契約や

共用部分の保険契約は、理事長が締結します。

 

・居住者からの相談やトラブル発生時の対応

居住者の方からの相談やマンションでトラブルが発生した時に

解決すべく対応します。

理事長本人に相談してくるケースもあれば

管理会社経由で相談があるケースもあります。

理事長ひとりで判断するのが難しい場合は

理事会で協議を行うか、管理会社に相談します。

 

上記はあくまでも一般的な業務ですので

管理組合によっては、別に特殊な仕事を行っている場合もあります。

仕事は多岐にわたり、最初は考えることが多く

負担に感じることもあるかもしれませんが

判らないことがあれば管理会社のフロントになんでも相談してみましょう。

理事長職を務めることは

ご自身のマンションを知る良い機会でもあります。

 

世界的にEV技術が発展している中、日本国内でも買える電気自動車の選択肢が増えはじめています。

日本政府は、2035年までに乗用車新車販売における電動車の比率を100%とする目標を掲げており、今後はこれまでのガソリン車に変わって電気自動車（EV）が主流となっていきます。

マンションにおける充電設備等サービスの選択肢は資産価値に繋がるのか。基礎充電のための充電設備拡充が大事な課題なのか。これもまた、選択肢の一つではないでしょうか。

 

 

電気自動車の充電設備を設置するなら

 

充電器の種類には、出力が高く短時間で充電が完了する「急速充電器」と、出力は低めで数時間の充電時間を必要とする「普通充電器」の2種類がありますが、急速充電器は広い設置場所が必要で導入費用も多くかかるため、主に高速道路のSA/PAや道の駅などに設置され、緊急時などの継ぎ足し充電に利用されます。

マンションのように生活の拠点となる場所には普通充電器の設置が適切と言えるでしょう。

 

 

マンションに充電設備を設置する場合、管理組合の合意が必要

 

「そもそも設置するかどうか」といった議論はもちろん、設置費用は誰がどれだけ負担するか、利用ルールはどうするか、設置後の電気代はどう徴収するか、などについて話し合って合意を得なければなりません。

たとえば充電にかかる電気代は「充電した人がその場で決済」という方式を採用すれば、クルマを持っていない住民やEVを所有していない住民にも設置を受け入れてもらいやすくなるでしょう。

 

 

電力供給の契約を変更する必要があるか検討

 

充電設備は大きな電力を消費するため、契約電力・電気容量を確認することが非常に重要となり、電気容量が不足した状態で充電器を設置すると、共用部分の電気設備の停電を招く恐れがあります。

変圧器の取り換え、幹線の引換えなどの工事が発生する可能性があります。

 

 

充電設備の運用に要する費用

 

充電設備の運用に要する費用については、大きく分けて、電気料金と管理費用の２つがあります。

電気料金については、充電設備の利用者から徴収することを基本としつつも、様々な方法が考えられます。

1.電力量ごとに料金を定める

2.利用時間に応じて料金を定める

3.定額制

 

また、管理費用については、保守契約費用や充電器の交換費用などがあります。

保守契約費用については、月当たり数千円から数万円まで保守契約の内容によって様々です。

充電設備の利用料金の徴収方法は複数あり、昨今ではこうした運用面のサービス提供を行う事業者も多く、それぞれの組合の事情を踏まえながら徴収方法を検討されることをお勧めします。

 

 

 

導入する上で、補助金等様々な課題が多くありますがEVの普及に向けて取り組みを進めていきたいものです。

 

 

 

例年、夏から秋にかけて台風が多く発生します。

台風は通常の雨に比べ雨量が増えることや、横殴りの雨となることから、

思いがけない所から雨がマンション室内に侵入します。

 

 

雨漏りは原因の特定が困難です。

漏水箇所は主に屋上防水の劣化、外壁のクラック、コーキングの劣化等が考えられますが、

天井裏で水が回って、マンション室内に雨が侵入していることもあり、

漏水箇所は水濡れ箇所の付近とも限りません。

 

 

調査は、雨が降っていない時に実施する場合、水を掛けて行いますが、

大量の水を長時間掛け続けることを繰り返し行い特定していきます。

一日で特定できないこともあり、居住者は雨が降る度に不安を抱えながら

生活をしなければなりません。

漏水箇所が判明した後は、漏水を止める工事を行いますが、仮に屋上の防水工事を

長期間行っていない為漏水が発生したのであれば、屋上防水工事を行わなくてはいけません。

工事金額も百万円以上の金額となり、理事会と総会を経て実施することとなると、

漏水発生から数か月後に工事に取り掛かるということもあります。

 

 

その間、マンション室内は雨が降る度に漏水が起こり、天井や壁のボードが崩れ落ち、

とても住んでいられる状態ではなくなることも多くあります。

その場合、工事が終わるまでどこかに仮住まいをしなくてはならない事も想定され、

居住者の精神的負担は相当なものとなります。

 

 

管理組合にとっては金銭的な負担も大きな痛手となります。

雨漏りは基本的に保険で対応できません。

漏水原因が分からずその調査をする為であれば調査費用は保険で賄うことは出来ても、

修理費用や部屋内の原状回復費用は保険金が下りません。

 

その為雨漏りが起こると金銭的な負担が発生します。

今まで防水工事を実施していない管理組合は、修繕費が不足している為

実施していなかったという所も多く、急な出費に対応できないケースもあります。

 

漏水を発生させない為には、なによりも計画的に修繕を行い、メンテナンスをすることが

重要で、屋上やルーフバルコニーの防水工事、外壁の修繕を定期的に実施することです。

 

 

また、工事の保証期間があると漏水が発生しても修繕費による金銭的負担が無くて済みます。

保証期間が終わるころに次の防水工事に取り掛かれるよう準備をしておくことです。

 

修繕費が不足している管理組合は、修繕積立金の値上げも検討し備えていく事が重要です。

 

 

 

 

 

マンションで地震の被害を最小限に抑えるには、普段からの心がけが大切になります。

いざというときに適切な行動が取れるよう、日頃から備えておきましょう。

 

 

エレベーターの中で地震が発生してしまったら

 

1.　揺れを感じたらすべての階のボタンを押す

　　　エレベーターに乗っている時に揺れを感じ止まってしまったら、

　　　全ての行き先階ボタンを押し、最初に停止した階で降りましょう。

　　　地震時管制運転装置が設置されているエレベーターは自動的に

　　　最寄りの階へ停止するので、ドアが開いたら降りてください。

 

 

 
2.　閉じ込められてしまったら、外部へ連絡

　　　もし閉じ込められてしまったら、エレベーター内のインターホンや

　　　非常用ボタンを長押してください。外部へ繋がったら閉じ込められて

　　　いる事や現在の状況を知らせましょう。

　　　広範囲で一斉にエレベーターが停止してしまう大きな地震の場合は、

　　　回線が混乱して繋がらない場合もあるので、携帯電話でエレベーター内に

　　　貼られている管理センター又は消防や警察へ連絡しましょう。

 

 

 

 

3.　インターホンや携帯電話が繋がらない場合

　　　エレベーターは内側からは開きづらいので、無理に扉を開けようとしたり、

　　　天井から脱出しようしたりするのは危険です。また、助けを呼ぶため叫び続けると、

　　　体力を消耗してしまいます。扉の外に人の気配を感じたら、怪我をしないように

　　　カバンなど固い物で扉を叩く、笛を吹くなど、なるべく体力を消耗しない方法で

　　　存在を知らせ、救助が来るのを待ちましょう。

 

 

4.　停電しても慌てずに救助を待つ

　　　地震とともに停電になった場合には、非常用の照明が点灯しますので、

　　　エレベーター内が真っ暗になることはありません。まずは落ち着いて

　　　インターホンで通報しましょう。

 

 

エレベーターの中に閉じ込められた時は、パニックにならず冷静に対応することが

大切となります。

どのような状況になるか事前に想定しておくこともよいでしょう。

 

 

 

 

地震後にエレベーターが動いていても停電や故障などで停止して閉じ込められる

危険性があります。

安全性が確認されるまではエレベーターは使用しないようにしましょう。

 

エレベーター内に非常時用備蓄品セットを備えておくと、いざという時に役立ちます。

中に収納されている備蓄品を使用し、復旧や救助までに安全に待機することが出来ます。

 

 

埼玉県ふじみ野市：弊社エレベーター内

 

 

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従来の紙による受託証明書・受領書の授受ではなく、Web上で管理組合理事長様に

 

受託証明を閲覧し確認して頂くよう2021年10月1日より変更となりました。

 

 

 

それでは管理組合を守る保証制度を確認してみましょう。

 

 

一般社団法人マンション管理業協会は、どんな協会なの？目的は？

マンションの管理システム、管理技術等に関する調査研究を行い、その管理業務の

 

適正化のための諸方策を推進するとともに、マンションの保全に関する診断能力の

 

研究・開発及び診断員の育成を図り、調査診断等を実施することにより、

 

マンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保し、

 

国民生活の向上と社会福祉の増進に寄与することを目的として活動しています。

 

 

 

管理費等保証事業とは

管理費等保証制度は、一般社団法人マンション管理業協会が「マンションの管理の

 

適正化の推進に関する法律」第95条に規定する指定法人として行う保証制度です。

 

令和2年10月1日現在、マンション管理会社300社が協会保証機構に加入しています。

 

 

管理会社の経営破綻等により管理組合に金銭的被害が発生した場合、

 

被害額をできるだけ軽減することを目的とし、管理組合に管理費等

 

1ヶ月分の額を限度額として、金銭被害を保証します。

 

　また、協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、

 

管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

 

 

※　管理会社の口座に管理組合の資金が一時的に保管され金銭的被害等が発生した場合となります。

 

 

そのため、管理会社が一般社団法人マンション管理業協会の会員であり協会保証機構に

 

加入しているかが重要となります。

 

 

 

保証委託契約受諾証明書は、お手元にありますか？

 

令和3年10月1日以降、保証委託契約を締結するものより、「保証受諾証明書」が

 

廃止されることとなりました。

 

今後は、保証委託契約を締結したことの証明として、一般社団法人マンション管理業

 

協会ホームページ上に、管理組合に対する「保証受諾証明」が掲載されることに変更と

 

なります。

 

Web上での確認作業をお願い致します。

 

 

 

 

近藤リフレサービス株式会社は、管理組合運営を応援しています。