漏水に対する保険の備えを！
30年以上の高築年数のマンションにお住いの皆様、専有部分（自室）に関わる火災保険
（個人加入）に必要な補償で、外せない補償が二つあります。
高築年数のマンションで、多発するのは「水漏れ」事故です。
集合住宅ではいつ起きてもおかしくない事故であり、上階の方が洗濯機のホースを
外してしまった、湯船に水を入れ続けてしまった等のヒューマンエラーに起因する
場合もありますが、専有部分の劣化した配管から水が漏れてしまった等の、
設備の経年劣化による漏水は、建物の高齢化と共に発生が増えてきます。
必要になる特約補償は二つです。
1. 水濡れ損害補償（被害を受けることを想定して契約しておく保険）上階から
漏れてきた水による被害を、下階の方ご自身の保険で補償してもらいます。
2. 個人賠償責任補償（加害者となることを想定して契約しておく保険）上階で
漏水の原因を生じさせた方は、下階の方の被害に対する賠償責任が生じます。
その時上階の方が「個人賠償責任保険」を契約していれば、保険で被害が
補償されます。
ただし被害が全額補償されるとは限りません。
保険で補償範囲がカバーされない場合は、加害者となった方が不足分を
自己負担で補填する場合もあり得ます。
マンションの配管の区分について
マンションの配管には給水管と排水管がありますが、 「共用部分」の配管と、
「専有部分」の配管に分かれます。
共用部分の配管が原因の水漏れ被害は、管理組合が契約するマンション総合保険に、
建物管理賠償責任（施設賠償責任）補償特約が付されていれば、保険で被害が補償されます。
給水管の場合、各戸メーターから下流の管が専有部分の扱いになります。
専有部分の給水管に起因する下階への漏水被害は、区分所有者が賠償責任を
負います。
基本的に、床下にある配管は、区分所有者の所有する専有部分の配管です。
ご自身の部屋の床下の配管から水が漏れて下階に損害を与えた場合は、
補償の責任を負うこととなります。
実際のところ、高経年マンションでは、専有部分の劣化した配管からの
漏水事故が、多くを占めていますのでご注意ください。
以上漏水事故の発生に備えて、万がーの時に役に立つ保険の効用をご説明しました。
漏水事故は、集合住宅に居住する限り、どなたでも遭遇する恐れがあります。
特に加害者になった場合を想定して、最低限個人賠償責任補償には加入して
おくべきでしょう。
未加入の状態は、自賠責保険に入っていないクルマに乗っているのと
同様である位の認識が妥当だと思います。
マンションの雨漏りに対する管理組合としての備え
例年、夏から秋にかけて台風が多く発生します。
台風は通常の雨に比べ雨量が増えることや、横殴りの雨となることから、
思いがけない所から雨がマンション室内に侵入します。
雨漏りは原因の特定が困難です。
漏水箇所は主に屋上防水の劣化、外壁のクラック、コーキングの劣化等が考えられますが、
天井裏で水が回って、マンション室内に雨が侵入していることもあり、
漏水箇所は水濡れ箇所の付近とも限りません。
調査は、雨が降っていない時に実施する場合、水を掛けて行いますが、
大量の水を長時間掛け続けることを繰り返し行い特定していきます。
一日で特定できないこともあり、居住者は雨が降る度に不安を抱えながら
生活をしなければなりません。
漏水箇所が判明した後は、漏水を止める工事を行いますが、仮に屋上の防水工事を
長期間行っていない為漏水が発生したのであれば、屋上防水工事を行わなくてはいけません。
工事金額も百万円以上の金額となり、理事会と総会を経て実施することとなると、
漏水発生から数か月後に工事に取り掛かるということもあります。
その間、マンション室内は雨が降る度に漏水が起こり、天井や壁のボードが崩れ落ち、
とても住んでいられる状態ではなくなることも多くあります。
その場合、工事が終わるまでどこかに仮住まいをしなくてはならない事も想定され、
居住者の精神的負担は相当なものとなります。
管理組合にとっては金銭的な負担も大きな痛手となります。
雨漏りは基本的に保険で対応できません。
漏水原因が分からずその調査をする為であれば調査費用は保険で賄うことは出来ても、
修理費用や部屋内の原状回復費用は保険金が下りません。
その為雨漏りが起こると金銭的な負担が発生します。
今まで防水工事を実施していない管理組合は、修繕費が不足している為
実施していなかったという所も多く、急な出費に対応できないケースもあります。
漏水を発生させない為には、なによりも計画的に修繕を行い、メンテナンスをすることが
重要で、屋上やルーフバルコニーの防水工事、外壁の修繕を定期的に実施することです。
また、工事の保証期間があると漏水が発生しても修繕費による金銭的負担が無くて済みます。
保証期間が終わるころに次の防水工事に取り掛かれるよう準備をしておくことです。
修繕費が不足している管理組合は、修繕積立金の値上げも検討し備えていく事が重要です。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正について
令和4年4月1日より「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の
一部改正が施行されます。
この改正は、マンションの適正な維持管理及び維持管理のための
資金面（修繕積立金）に焦点を当てた改正となっており、
その背景に大まかに以下の課題が存在しています。
1. 区分所有者の高齢化、非居住化により管理組合役員の担い手が不足。
2. マンション管理の専門化・複雑化により合意形成の困難さが増大。
3. 管理状況等に対する情報ニーズの高まりに対し、管理情報が不足。
4. 適切な長期修繕計画が策定されていない、又は修繕積立金の不足等により
必要な修繕がなされない懸念が発生。
又、その課題に対応するため国は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正が施行されます。
【改正に伴い改正された法律の概要】
1. 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
2. 地方公共団体による以下の措置を講じる
① マンション管理適正化推進計画制度
※基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に
関する事項等を定める計画を作成（任意）
② 管理計画認定制度
※マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な
管理計画を有するマンションを認定
③ 管理適正化のための指導・助言等
※管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等
国の認識として、「老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や
老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題」が
挙げられており、今後は地方公共団体が区域内のマンションの実態の把握を進めるとともに、
管理が適正に行われていないマンションへ必要に応じて指導・助言、専門家の派遣等による
支援を行う等、能動的に関与していく方向性を示しています。
区分所有マンションにおいては、適切に維持管理されない場合は戸建住宅に比べて、
周辺の住環境に与える影響（適切な管理が行われていない空家等が防災や衛生、景観面等）が
大きく、2019年7月に「空き家対策特別措置法」に基づく行政代執行により解体された例があります。
当社は、総合管理サービスにおいては勿論ですが、機関事務である
会計業務サービスにおいても経験や知識に基づく助言や総会への
オブザーバーとしての出席（有料）、管理規約の作成・変更（有料）も行っており、
それぞれの管理組合様の現状に応じたサービスを提供しております。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 マンションの管理の適正化の推進に関する法律 改正 令和2年
マンション管理適正化法 マンション管理適正化法施行規則 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令 マンション管理適正化法
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 マンション管理適正化法
管理組合員の高齢化と管理組合運営
マンション管理を取り巻く環境が窮地に立たされようとしています。
築年数の経過したマンション、つまり「マンションストック」が
増えていること、さらに、それと並行して、そこに住む居住者の
高齢化が同時進行していることで、管理組合が建物の「老朽化」
と人の「高齢化」の２つの打撃を受け、組合運営が正常に
作動しかねない事態になりつつあるからです。
将来にわたって安心・安全・快適なマンション暮らしが約束されるよう、
管理組合が正常に機能している必要があり、管理組合員である区分所有者が全員、
付与された組合員としての権利・義務を、自らの意思で持続的に履行できる行動力や
判断能力が求められています。
平成30年国土交通省によるマンション総合調査では「分譲マンションの世帯主の年齢」に
ついて、世帯主の年齢は「60歳代」が27.0%と最も多く、つぎに「50歳代」が24.3%、
「70歳代」が19.3%、「40歳代」が18.9%、となっています。
マンション管理組合を運営していく上での将来の不安な点については「区分所有者の高齢化」が
53.1%と最も多く、つぎに「居住者の高齢化」が44.3%となっています。
マンションに高齢者が増えてから「高齢者が中心の理事会」で、高齢化対策をおこなうことは
困難になります。若い世代の価値観を管理組合運営に取り入れることが重要なことであり、
理事会だけでは難しいということであれば、積極的に「外部のコンサルタントの支援」を受けて、
経営的な視点で管理組合運営に取り組む必要があるでしょう。
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マンションの高齢化
数年前に、マンションの老朽化という記事を公開させて頂きましたが、
現在では深刻な状況へと進んでいるようです。
以前の記事：
マンションの高齢化、居住者の高齢化、現在は三つ目の高齢化対策に対応しなければなりません。
マンションが高齢化（老朽化）すると、築年数が増え、必要な工事が増えてきます。
おおよそ10年毎の大規模修繕工事の他に給水管やエレベータ･立体駐車場等、様々な箇所の交換が必要となってきます。
更には、社会水準に合わせる工事も考えなければなりません。
居住者の高齢化は、築35年程度で約半数が高齢化世帯となります。
高齢化の生活面では、孤独死や転倒事故・水道の止め忘れによる漏水事故・認知症居住者の徘徊、
空き家や賃貸化等問題は広く深くあります。
三つ目は、組織の高齢化です。
管理組合の運営や理事のなり手不足、総会への参加率低下や収入低下に伴う管理費等の滞納・
相続破棄まで、こちらの問題も様々あります。
この三つの高齢化はリンクしているのです。
マンションの再生には、人の再生、組織の再生が必要になり、負のスパイラルを予防し解消しなければなりません。
マンションの維持管理をするために、工事をしたくとも区分所有者の費用負担が低下しており追いつかないなど、
こうした状況を改善するため、組織の対応が求められますが管理組合の機能が低下しているうえ、新たな課題に
取り組んでいけないのです。
次第に管理の質が衰退してしまい、 まさに、負のスパイラルに陥ってしまいスラム化してしまうのです。
それでも、あなたのマンションがスラム化してしまう前に再生を考えていかなければなりません。
マンションの管理体制の量と質の強化により、理事のなり手不足がサポートできるのではなでしょうか。
治安や美化維持、緊急時の対応を取り入れることにより、居住者の環境や高齢化の予防のため若い世代を取込み、
より豊かな暮らしにしていけるのではないでしょうか。
どうしても自分達だけでは対応できなければ、行政あるいは専門家の力を借りる方法も有効ではないでしょうか。
自分たちのマンションのこれからを考えてみませんか。
