マンションの生活に関するQ&Aをご紹介します。
疑問に対して解決のヒントとなる一つの考え方を示したものであるため、類似する個別の事例には対応していません。
個別の事例に対処する場合は、弁護士等の専門家の見解を得ることをお勧めします。

 

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【Q】

エントランスの集合郵便ボックスの鍵が壊れた場合、管理組合の負担か個人の負担のどちらになるのでしょうか？

 

【A】

集合郵便ボックスは共用部分であっても、住戸のために供される設備であることから、一般的には、専用使用権が認められて使用している設備と解釈され、日常の使用によって壊れたのであれば、使用者負担とすることが通常です。一方、経年劣化により設備全体を改修する等は、管理組合の負担により行うこととなります。

 

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【Q】

ゴミ置き場のルールを守らない居住者がいます。管理組合としてできる対策を教えてください。

 

【A】

ゴミ置き場やエントランス、屋上、集会室などの共用部分のルールは、通常、管理規約や使用細則で使用方法・時間などの制限が定められています。理事会などで対応策を協議し、まずは、チラシや配布物でルールの徹底を行い、居住者の特定ができれば直接説明するなど行いましょう。

 

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【Q】

隣の居住者がベランダで鳥にエサを与えています。そのため、ベランダがフンで汚されてしまい、悩まされています。どうしたらよいのでしょうか？

 

【A】

マンションによってペット飼育の可否は管理規約や使用細則に記載がありますが、小鳥の飼育が認められている場合であっても、専有部分におけるペットの種類の制限や飼育方法などの記載であって、共用部分であるベランダにおいてペットの飼育は認められていません。理事会に相談し、そのような行為はしないよう注意喚起してもらいましょう。

 

マンションの生活に関するQ&Aをご紹介します。
疑問に対して解決のヒントとなる一つの考え方を示したものであるため、類似する個別の事例には対応していません。
個別の事例に対処する場合は、弁護士等の専門家の見解を得ることをお勧めします。

 

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【Q】
普通決議、特別決議とは何か教えてください。

 

【A】

区分所有法では、集会（総会）の決議は、原則として、普通決議は組合員および議決権の各過半数の賛成で、特別決議は組合員および議決権の各４分の３以上、また建物の建替えについては各５分の４以上の賛成によって可決するとしており、決議内容により、そのハードルを高く設定しています。

一般的に、普通決議事項で扱う議案は、収支決算報告や事業報告の承認、理事・監事の選任または解任、使用細則の制定・変更・廃止などです。

また、特別決議事項で扱う議案は、管理規約の設定・変更・廃止、管理組合法人の設立、共用部分等の変更、大規模滅失における建物の復旧などになります。

なお、標準管理規約では、普通決議事項は出席組合員の過半数で決することとしています。

 

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【Q】
理事会はどのようなときに開催すればよいのでしょうか？

 

【A】
理事会では、通常、収支決算（予算）案や事業報告（計画）案の作成、管理規約や使用細則、長期修繕計画の制定・変更・廃止に関する案の作成などを行います。

ときには居住者からの苦情への対応や組合員からの管理費の入金状況の確認が必要になる場合もあり、理事会の開催頻度はマンションの規模や議題の多さによります。

特に定めはありませんが、管理組合の中には、役員の出席率を高めて、理事会が不成立にならないよう、年間スケジュールで毎月や隔月などの開催日(第何週○曜日△時～)を決めているところもあります。

事業計画や予算執行状況の確認、日常発生する問題点や対策など、決定しなければならない議題があると思われますので、定期的に開催することをお勧めします。

 

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【Q】
理事会は誰が招集するのですか？

 

【A】
標準管理規約第52条では理事会は理事長が招集することとしています。

また、理事の一定数の請求があった場合にも理事長は速やかに理事会を招集しなければなりません。

 

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個別の事例に対処する場合は、弁護士等の専門家の見解を得ることをお勧めします。

 

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【Q】
総会に出席できないことから、事前に委任状に他の組合員の氏名を書いて提出しようと思っていますが、

その組合員の方が総会を欠席した場合、委任状はどうなるのでしょうか？

 

【A】
委任状に書かれた組合員の方が総会を欠席した場合、委任状は無効になってしまいます。

事前にそのことが分かっていれば、出席できる他の組合員に委任するか、または議決権行使書

（総会に出席できない場合、総会開催日前に議案の賛否を記載した書面を総会の招集者に渡して、

議決権を行使すること）を使うとよいでしょう。

 

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【Q】
総会の議決権行使にはどのような方法があるのでしょうか？

 

【A】
組合員本人が総会に出席して自らが行使することが原則となりますが、標準管理規約第46条第４項では

「書面または代理人によって議決権を行使することができる」としています。

前述の書面とは、議決権行使書（議案の賛否を記載した書面）のことを示します。

また、代理人は委任状（代理権を証する書面）を理事長に提出しなければなりません。

 

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【Q】
賃借人にも総会開催の案内通知を出すべきでしょうか？

 

【A】
賃借人は組合員ではありませんので、基本的にその必要はありません。

ただし、総会で賃借人が利害関係者となるような議案審議をする場合には、

総会に出席して意見を述べることができますので、そのための配慮が必要となります。
例えば、建物の使用方法や行為の停止などに関しては意見を述べられますが、

管理費の値上げに関しては、賃借人が直接負担するわけではないため、意見を述べることはできません。

また、意見を述べることはできても、賃借人は組合員でありませんから、決議に加わることはできません。